『相続の事が少しずつ分かるいいお話・・・』

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本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。

１　造作買取請求権について

店舗の賃貸借では、賃借人が使用目的に沿った内装を行うことから、通常、全く内装を施さない、スケルトン貸しで引き渡されます。
事務所の場合いでも、基本的な内装工事に対して、賃借人が造作を加えることがあります。

賃借人は取り付けた造作を、賃貸借終了のときに賃貸人に時価で買い取るように請求ができます。
この請求できる権利を造作買取請求権といいます。
しかし、どのうようなものでも買い取れるというものではなく、法律上、その範囲を限定しています。
その範囲とは、建物を継続使用するにあたって客観的にみて役立つものとされています。
昔のれいでいえば、畳や建具などですが、現在では、縁側に取り付けた濡れ縁のようなものでしょう。
ここでは『客観的』という言葉がポイントとなります。
つまり、賃借人が主観的に価値を認めても一般的価値がないものは、該当しません。

造作買取請求権が問題となるのは、多くは店舗の場合です。
商品やブランドによっては、その内装や造作は個性が強く、次のテナントの方が前の内装をそのまま使うことは稀でしょう。
店舗の場合、スケルトン貸しが多いのは、このような事情の反映と考えられます。

造作買取請求権は、旧借家法では無条件に認められていましたが、借地借家法では、当事者間の取り決めで、賃貸人の買取義務を免除することができるようになりました。

以上、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約記載事項ポイント③』について、お話させていただきます。


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１　賃貸借の使用目的の表示

賃貸借契約書では、使用目的を定めています。
賃借人は、借りた建物を、その使用目的に合わせて使用する義務を負います。（用法遵守義務といいます）
賃貸借契約書に事務所と使用目的が定められているものを、店舗にすることは義務違反になります。
また、分譲地内の住宅のように、建物の構造および周囲の状況から自ずと使用方法が定まるものを、契約書に記載がないからといって、店舗にしたりすることも同様のこととなります。
契約書で使用目的を定めるのは、賃借人の用法遵守義務をはっきりとさせて不正使用を防ぐことを、目的としています。

２　賃貸借の期間は・・

建物の場合、賃貸借期間は１年とか２年とかの比較的短い期間が定められることが多いのですが、現実的には期間が満了した時点で終了することなく、更新されることが通常なこととなります。（定期借家制度を除く）
更新とは契約期間を延長することです。
更新には、法定更新と合意更新があります。
期間が満了するときに、当事者間で合意して行う更新を合意更新といいます。
ほとんどの場合、更新しない旨の意思表示がなければ、更新したとみなす法定更新により、期間が延長されます。
法定更新後は、次に説明する期間の定めにない賃貸借契約として扱われます。

賃貸人側から更新しないという意思表示（更新拒絶）や解約申しれをしても、実際に契約を終了させることは、なかなか困難なこととなります。
それは、賃貸人側に、その建物を自分で使う必要があるなどのもっともな理由（正当事由という）がないかぎり、法律上、更新拒絶や解約申し入れは認められないということによります。
その結果、契約当初に賃貸借期間を１年と定めても、事実上期限がないのとほとんど同じこととなってしまうことになります。

契約にあたって期間を定めないこともできます。
この期間の定めのない賃貸借では、当事者はいつでも解約の申し入れができます。
賃貸人からの申し入れであれば申し入れ後６ヵ月、賃借人からの申し入れであれば申し入れ後３ヵ月（民法上）が経った時点で契約は終了することとなります。
ただし、賃貸人からの解約が困難なことは、上で述べた通りです。

本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント①』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借契約②記載事項』について、お話させていただきます。

１　記載事項の概要

賃貸借は継続的に続く行為となります。
かつ、契約終了時には借りた物件を返還するという手続きが発生します。
売買行為では、契約締結から代金決済および引き渡しまでの比較的短い期間中のことについて考えれば済みますが、賃貸借では、長期に及ぶ賃貸借期間中に起きるであろう種々の問題に加えて、契約終了時における目的物件の返還という二つの事柄についての取り決めが必要となってきます。

また、賃貸借はものの貸し借りの契約ですので、当事者の人的要素の影響度が強いものとなります。
その結果、賃貸借契約書には借主側の行為制限に関する規定が多く設けられることとなります。

売買契約の場合は、どのうような物件でもほぼ一定の内容となりますが、賃貸借の場合は、目的物件が住宅、ビル貸室および店舗等の用途によって、かなり内容に差がでてくることとなってきます。

以上、『記載事項の概要』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約記載事項のポイント①』についてお話させていただきます。


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本日は、『賃貸借契約①賃貸借と使用貸借』について、お話させていただきます。

１　賃貸借と使用貸借とは

通常は、土地または建物を借り受けるときはその使用の対価として、地代または家賃を支払います。
このような、対価の生じる借りたり、貸したりする行為を、法律では賃貸借といいます。
しかし、たとえば、父親が自分の土地に無償で子供の建物を建てさせてることがあります。
このように対価の授受がなくて貸し借りしていることを使用貸借といいます。

一般的に、金銭の授受がある場合とない場合とでは、サービスの内容に差があるのと同じで、使用貸借は賃貸借に比べて借りている側の立場が弱くなります。
その違いの顕著な差は、使用貸借は、原則として貸主はいつでも借主に対して契約の解除をすることができます。
使用貸借は、同族会社と社長個人間や親族間等の特殊な関係の場合が多いようです。

そして、不動産賃貸借の形態には、土地を貸し借りする借地、建物を貸し借りする借家があります。
また、建物の貸し借りには、一戸建てを借りる借家、アパートまたはビル等の１室を借りる貸室、さらに機能的に独立していない部屋を借りる間借りなどがあります。

以上、『賃貸借契約①賃貸借と使用貸借』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約②記載事項』について、お話させていただきます。



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本日は、『不動産の相続登記』について、お話させていただきます。

１　不動産を相続した場合の登記について

不動産を相続した場合、遺産分割が終わるまでは、全相続人の共有のものとなります。
早期に遺産分割が出来るときは、被相続人の名義から直接に、分割により取得した相続人の名義相続による所有権移転登記をすればいいわけです。
いったん全相続人の共有名義にしておく必要はありません。

２　遺産分割による登記の手続き

遺産分割により土地・建物などの不動産を取得した場合は、必ず登記をしておきます。
登記手続きは、必要な書類をそろえて、その不動産を取得した相続人が、不動産所在地の法務局に申請することとなります。
不動産の登記は司法書士を代理人して申請するのが通常です。
登記には登録免許税がかかります。
これは課税価格の1000分の4となりますが、課税価格は、固定資産評価額（固定資産税の計算の基礎となるもの。各市町村で証明書の発行をしています。）によっています。

以上、『不動産の相続登記』について、お話させていただきました。

次回は、『遺言による登記のしかた』についてを、お話させていただきます。

  

本日は、『限定承認に関する事項』について、お話させていただきます。

１　限定承認とは・・・・

限定承認とは、一言でいうと、借金を相続財産の範囲で清算するというようなものです。
そして、借金を清算して残りがあればそれは、相続できるというような制度です。

借金の方が多ければ、放棄してしまえばいいわけですので、この制度は、借金の有無や額が不明のときに役立つものとなります。
制度としては、大変ありがたいものですが、手続きが相続放棄とくらべて面倒なことと、相続人が二人以上いる場合には、一人でも反対する人がいたり、単純承認した者がいたりするとできなくなるという制約があることから、これまでは、ほとんど利用されてきませんでした。

２　限定承認の手続き

限定承認は、自分が相続人となったことを知った日（通常は被相続人の死亡を知った日）から三ヵ月以内に、被相続人の住所地の家庭裁判所に、限定承認の申述をしなければなりません。
この場合、家庭裁判所備え付けの用紙に必要事項を記入するほか、財産目録（相続財産と債務の内容を調査したもの）および被相続人と相続人の戸籍謄本を添付して提出します。
財産目録に悪意（債権者を害する意思）で財産を掲載しなかったときは、単純承認とされてしまい、限定承認とは認められないこととなります。
債務の不記載もこれにあたるとされていますので、注意が必要となります。
相続人が複数人いる場合には全員で申述することが必要です。

３　清算の手続き

限定承認の申述が受理されると、清算手続きに入ります。
相続人が一人のときはその相続人が、数人あるときはそのうちの一人を相続財産管理人に選任して財産を管理することとなります。

清算は、財産を換価して、相続債権者に弁済することですが、財産が不足して全額の弁済ができないときは、債権額の割合に応じて配当することとなります。
この換価は競売によることが原則となります。
この競売は、『換価のための形式競売』と呼ばれており、手続きは担保権の実行としての競売手続きに従うこととなります。

不動産の場合は、相続登記を行ったうえで、競売申し立てを行います。

以上、『限定承認に関する事項』について、お話させていただきました。

次回は、『不動産の相続登記』について、お話させていただきます。


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本日は、『放棄の手続③』について、お話させていただきます。

１　相続人が未成年者である場合

未婚の未成年者の法律行為は親権者が法定代理人として行うのが原則です。

ただし、相続に関する場合は、例えば父親が死んだ場合、その相続人である子供Ａが未成年であった場合、通常の法律行為であれば、子供Ａの法定代理人は、母親とするのが自然ですが、この相続の場合、母親も相続人であることから、母親と子供Ａは利益相反の関係となりますので、母親は子供Ａの法定代理人にはなれないこととなり、子供Ａのために特別代理人を選任しなければなりません。
もっとも、母親が相続放棄をすれば、利益相反の関係ではなくなりますので、母親が子供Ａの法定代理人となることに差し障りはないこととなります。

２　相続放棄の効力

相続放棄は、前回以前でお話しました通り、被相続人の死亡後に家庭裁判所に申述して行うもので、それ以外の方法では放棄の効力は生じないこととなります。
例えば、被相続人の死亡前に『財産はいりません』という約束をしても、法律上は無効となります。
そのような約束をした人が、相続開始後に相続権を主張した場合は、不当なようですがこれを認めざるを得ないこととなります。

３　相続放棄の取り消し

裁判所に放棄申述書が受理されたあとは、原則として放棄の取り消しはできないこととなります。
詐欺とか強迫により放棄したときなど、例外的な場合には取り消しが認められることはあります。
この取り消しも家庭裁判所に申述することとなります。

以上、『放棄の手続③』について、お話させていただきました。

次回は、『限定承認に関する事項』について、お話させていただきます。


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本日は、『放棄の手続き②』について、お話させていただきます。

１　三ヵ月経過後であっても放棄が認められるケース

前回、申し上げました放棄の延長の申し立ての手続きをとることなく、三ヵ月経過してしまった場合は、放棄をすることは出来なくなります。
ただし、相続財産がないものと思いこみ放置していたところ、債権者から保証債務の請求があったような場合などは、相続財産の存在を知ったときから三ヵ月以内に手続きを取ればよいとするのが、裁判所の考えです。
最高裁昭和59年4月27日判決は、民法915条の定める『熟慮期間』は、原則として、相続人が相続の開始の事実を知った時から起算すべきものとしつつ、相続人が、『三ヵ月以内に限定承認又は相続放棄をしなかったのが、被相続人に相続財産が全く存在しないと信じたためであり、かつ、被相続人の生活歴、被相続人と相続人との間の交際状態その他諸般の状況からみて当該相続人に対して相続財産の有無の調査を期待することが著しく困難な事情があって、相続人において右のように信ずるについて相当な理由があると認められるときには、』『熟慮期間は相続人が相続財産の全部又は一部の存在を認識した時又は通常これを認識しうべき時から起算すべきものと解するのが相当である。』としています。

被相続人に保証債務があったケースが多くの問題となっています。

被相続人死亡時点で保証債務の存在を知らなかったために、被相続人の３００万円ほどの預金を解約して、その一部で仏壇や墓石を購入した後に、三年もたった後に、６０００万円ものの保障債務の請求を受けたケースがあります。
このケースでは、『相続財産の処分』にあたるとは断定できないとして、請求を受けてから三ヵ月以内にした相続放棄の申述を受理しました。（大阪高裁平成１４年７月３日）

この他にも、色々な多種のわたるケースがありますので、その判断はわかれていますので、事前に専門の方へ相談されることを、お奨めします。

本日は、『放棄の手続き②』について、お話させていただきました。

次回は、『放棄の手続き③』について、お話させていただきます。


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以上、『遺産分割にもつれた場合の解決方法②』について、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割にもつれた場合の解決方法③』について、お話させていただきます。
  

本日は、『放棄の手続き』について、お話させていただきます。

１　相続放棄の手続き

相続の放棄は、自分が相続人となったことを知ったとき（一般的には被相続人の死亡を知った日となります）から三ヵ月以内に、被相続人の住所地の家庭裁判所に放棄の申述を行う必要があります。
相続放棄の申述書は、家庭裁判所に備えてありますので、被相続人と自分の戸籍を持参してその申述書に必要事項を記載して申述することとなります。

この三ヵ月という期間は、相続人が相続財産を調査したうえで放棄するか否かを考える期間となりますので、相続財産の調査に困難が伴うなどのときは、裁判所に申したてて延長をしてもらえることもあります。
家庭裁判所は、放棄の申述書が提出されたら、その本人を呼び出すか、または再度文書で照会して、本当に放棄をする意思があるかどうかの確認をとったうえで、申述書を受理するのが一般的です。

本日は、『放棄の手続き』について、お話させていただきました。

次回も引き続き、『放棄の手続き②』について、お話させていただきます。


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以上、『遺産分割にもつれた場合の解決方法②』について、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割にもつれた場合の解決方法③』について、お話させていただきます。
  

本日は、『遺産分割のその他の注意点』について、お話させていただきます。

１　相続人の一部を除外して行った遺産分割協議は無効

遺産分割協議は、相続人全員で行うことが必要となります。
つまりは、相続人の一部が除外されて行われた遺産分割協議は無効となります。
除外された相続人は、あらためて、遺産分割協議を行うように他の相続人に対して請求することができることとなります。
他の相続人が、その請求に応じないときは、遺産分割の調停ないし審判を申し立てることができます。
ただし、ある相続人が遺産分割に加えられなかった原因が、戸籍の上で、その相続人と被相続人との親子・兄弟などの関係が記載されていなかったためであるとするならば、その相続人は、まず家庭裁判所へ身分関係存在確認の訴えを起し、判決をえて戸籍の記載を訂正しておかなければならないこととなります。

２　死後に認知された相続人の場合

遺産分割の終了後に、判決によって認知された相続人があらわれたり、認知の遺言が発見されたという場合については、すでになされた遺産分割をやり直して遺産の一部を現物で分けてもらえることはできずに、この場合は相続分にあたる価額の支払いを他の相続人に請求することができるだけとなります。

以上、『遺産分割のその他の注意点』にお話させていただきました。

次回は、『遺産分割のやり直し』について、お話させていただきました。


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以上、『遺産分割にもつれた場合の解決方法②』について、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割にもつれた場合の解決方法③』について、お話させていただきます。
  

本日は、『遺産分割がもつれた場合の解決方法③』について、お話させていただきます。

１　審判

審判は調停と異なり、裁判官が職権で事実を調査して、相続人や遺産の範囲を確定し、遺産を評価したうえで、法定相続分に従って、各相続人の相続する財産を決定します。
しかし、職権調査とはいえ現実には相続人が資料を提出することは可能となりますし、また、要求されることがあります。

審判は、訴訟と同じように慎重な審理がなされることとなります。
審判に不服があれば、審判書の送付があったときから二週間以内に高等裁判所に即時抗告することができます。

以上、『遺産分割がもつれた場合の解決方法に③』についてを、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割のその他の注意点』について、お話させていただきます。



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『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）

以上、『遺産分割にもつれた場合の解決方法②』について、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割にもつれた場合の解決方法③』について、お話させていただきます。
  

本日は、『遺産分割がもつれた場合の解決方法②』について、お話させていただきます。

１　調停への進み方

調停を申し立てて場合、家事審判官（家庭裁判所裁判官）一名と調停委員二名以上で構成される調停委員会が調停を担当することとなります。
調停の期日が決められて（第一回調停は申し立てからおおむね二ヶ月以内）、相続人に通知があります。
期日には、原則、本人が出頭することとなりますが、やむを得ない事情があるときは、弁護士たる代理人が出頭するのであれば本人が出頭しなくても足りることとなります。
なお、正当な理由がなく出頭しないときは五万円以下の過少に処せられるとしています。（家事審判法二十七条）

調停委員は、通常男女各一名であり、期日は、まず各相続人からそれぞれ事情を聴くことから始まります。
これは、非公開となりますので、自分のいいたいことを普段の話しかたで話せばいいのです。
ただ、自分のいい分を良く理解してもらうように整理したうえで話すことは重要でしょう。
双方同席で話し合うケースもあれば、同席することなく行うケースもあります。
同席しないケースでは、相続人は調停室と控室を交互に往復して、調査委員会を媒介役として話し合いが行われます。
調停委員は、相続人らのいい分を聴いて、第三者の立場にたって、客観的に妥当な解決を図るべくリードしていきます。

遺産分割協議では、遺産の鑑定評価が行われることがあります。
不動産鑑定士などの鑑定の専門家が、鑑定の評価を行って、遺産を評価するわけです。
この鑑定には、実費の鑑定費用がかかってきます。
その他、証拠調べや家事調査官による事実調査が行われることもあります。

相続人間での協議がまとまると、裁判官および調停委員の立ち会いのうえ、調停が成立したことを確認して、調停調書が作成されることとなります。
調停証書は確定判決と同様の効力が生じます。

調停で相続人間の話し合いがまとまらないときは不調となり、調停は終了して、家事審判の手続きへの移行となります。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

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以上、『遺産分割にもつれた場合の解決方法②』について、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割にもつれた場合の解決方法③』について、お話させていただきます。



  

今日の読売新聞に、先日発表のあった三井住友銀行が3年固定の住宅ローンの金利を0.6％に引き下げたことに競うかのごとく三菱東京ＵＦＪ銀行とみずほ銀行が同じ0.6％とする記事が掲載されていました。

三菱東京ＵＦＪ銀行の申込期間は7日から9月末日までで、1年固定も年1.3％から0.5％へ引き下げるようです。

みずほ銀行は10日から7月末までで、2年固定も年1.1％から0.55％に引き下げるようです。

反して、３メガバンクとも長期金利が上昇傾向のため、10年固定の住宅ローンの金利は2ヵ月連続で引き上げられています。

１～３年の固定金利を低くすることで、消費税率引き上げ前の駆け込み需要を取り込む意向のようです。

先ずは、短期の固定金利を低くすることで顧客を獲得するのが目的でしょう。

この商品に引き寄せられ短期1年から3年の固定金利で借りる方は増えてくるでしょう。

かなり、魅力のある金利だと思います。

ただ心配なのは、固定金利期間後に変動金利に移行していくわけですが、その時の返済額がいくらＵＰしてしまうかです。

先々の金利情勢は、なんとも言えませんが、短期で3年間金利が低くても、3年後の変動金利が現状でのフラット３５の金利よりも高くなったとすると、泣くに泣けない状況となるのではないでしょうか・・・

将来のことは、本当に、どうなるか分かりません。

銀行は、1年から3年の短期間の低金利が過ぎれば、通常の変動金利ベースに移行していくわけですから、とにかく、顧客が獲得できれば良しと言ったところでしょうか・・・

損して得とれ・・・というところでしょう。

魅力のある金利ですが、固定金利とのミックスで利用するとかのリスクヘッジをしながらの利用がよろしいのではないでしょうか・・・

とにかく、顧客を獲得できればいい・・といった思惑を感じてしまうだけに、この住宅ローンの商品は、手放しで、歓迎できるものではないなと感じてしまいます。


  

本日は、『遺産分割がもつれた場合の解決方法①』について、お話させていただきます。

１　調停の申し立て

調停の申し立ては、相続人の一人から、他の相続人全員を相手方として、他の相続人の住所地を管轄する家庭裁判所あてに行います。
相手方である相続人が各地に分散しているときは、その中の一人の住所地にあわせて申し立てることができます。
調停の申し立ては、家庭裁判所に備えてある用紙に必要事項を書き込むだけですから誰でもできます。
書き方がわからなければ窓口で教えてくれますし、裁判所のホームページでもフォーマットや解説を見ることができます。
最近は申し立てをすると、申立人と相手方全員に裁判所からくわしい『紹介書』が送られてきて、回答を用紙に記入して提出させる扱いが増えてきています。
これは、裁判所が早期に全体の問題点を把握して、調停を円滑に進める参考資料とするためです。
分割についての希望を書く欄も設けられていますが、調停の中で意見を変えることもできますので、一応の希望を書いておくこととします。

本日は、『遺産分割がもたれた場合の解決方法①』についてを、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割がもたれた場合の解決方法②』についてを、お話させていただきます。



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本日は、前回に引き続き、『債務返済中の住宅の相続』についての続きのお話をさせていただきます。

１　債務が残るような場合

銀行ローンの抵当権が設定された住宅について、相続人間での遺産分割協議により相続人甲が相続したとします。
このような場合は、銀行ローン（債務）についても甲が相続するということが通例となりますが、銀行が承諾しなかった場合は、他の相続人も、法定相続分に応じて、債務を支払う義務を負うこととなります。
この甲に、支払い能力があって相続開始前と同様に、債務を支払うことが期待される場合には、銀行も承諾しますが、甲が幼少であることや、その支払いに不安があるときは、承諾しないこともあります。
このような場合には、資力のある他の相続人が甲の保証人になるなどして、銀行などの債権者に承諾をしてもらうこととなります。

２　返済条件の変更

債務の相続については、銀行の承諾はえられたはしたものの、返済条件が厳しいときには、銀行にに対して返済条件の変更を要請しなければならないこともでてきます。
例えて言うと、月々の支払額やボーナス時の支払額を減額してもらうには、返済期間を最長10年以内で延長してもらう方法があります。（リスケジューリングといいます。）
その銀行と話し合いがつかない場合でも、その債務を引き継いだ相続人の返済条件で融資してくれる銀行があるときは、その銀行の融資を受けて、現在の貸主である銀行に債務を返済して、抵当権の登記を抹消してもらう方法はあります。
この場合には、新しく融資した銀行が、新たに抵当権を設定することとなります。

以上、『債務返済中の住宅の相続②』についてを、お話させていただきます。


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本日は、『債務返済中の住宅の相続』について、お話させていただきます。

住宅ローンを利用して購入した住宅を相続する場合は、次の点に留意しましょう。

１　団体生命信用保険の加入している場合

最近の住宅ローンはのほとんどは、生命保険付となっています。
これは住宅ローンを取り扱う銀行等が保険契約者兼保険金受取人となって、住宅ローンの債務者全体を被保険者団体として生命保険会社と一括して生命保険契約を締結するものです。
住宅ローンの借主が死亡や高度障害になったときに保険金が支払われて、残債務の支払いにあてられるものです。
この場合には、債務残額はゼロとなるような仕組みとなっていますので、相続人にこの住宅ロ―ンの負担が遺されることはありません。
また、相続人に対して債務免除等などを理由とした所得税がかかることもありません。
この場合には、住宅の相続税がかかるだけとなります。

以上、『債務返済中の住宅の相続』について、お話させていただきました。



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本日は、『貸地と貸家の相続』について、お話させていただきます。

１　契約はそのまま引き継ぐ

貸地、貸家を相続する場合、相続人がそのまま貸主たる地位を引き継ぐこととなります。
従来からの契約条件に変更は生じないこととなります。
被相続人の死亡後から遺産分割前までの賃料は相続人間の共有となります。
各相続人の所得税の申告義務が生じることとなりますので、注意をすることが必要となります。
遺産分割が完了した後は、その土地、建物を取得した人が地主、家主となるわけです。
賃借人が混乱しないように、登記をしたうえで遺産分割が行われた旨を記した新所有者の挨拶状（通知書）を送付しておくといいいでしょう。

２　借主の側の対応

地主、家主が死亡して、遺産分割がまだなされていないときは、実際に土地、建物を管理している相続人を窓口として、その人が全相続人の代表であることを確認したうえで、賃料を払えば足りることとなります。
遺言の効力に争いが生じるなどして新しく地主、家主になったと名乗りでる人が複数ある場合や、相続人が不明なときの場合は『債権者を察知することができない』場合として、賃料を供託することができますので、このようなケースでは、二重払いさせられないためにも、供託しておいた方が安全ではあります。
供託は地主または家主の住所地の法務局で手続きすることとなります。
供託を考えれる際には、あらかじめ、法務省のホームページの案内等で確認されておくといいいでしょう。

本日は、『貸地、貸家の相続』についてを、お話させていただきました。

次回は、『債務返済中の住宅の相続』について、お話させていただきます。



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本日は、『負担付遺贈の内容③』についてを、お話させていただきます。

１　承認・放棄は負担の内容をはっきりさせたうえで決めましょう。

負担の内容によっては、その具体的内容がはっきりしない場合があります。
たとえば、『叔父を扶養してくれ』というような漠然としたような場合です。
この場合の扶養の内容は、遺贈される財産の規模や叔父の本来の扶養義務者（たとえば、叔父の子供がある場合のその子供）がいるかいないか等、いろいろな事情を総合して判断することが重要です。
なによりも、その叔父さんと直接、お話して扶養のあり方を確認しておくことが不可欠です。
この負担付遺贈の承認や放棄は、このような負担の内容を具体的にはっきりさせたうえで決めることが大事です。
逆にいいますと、負担付遺贈をしようとする人は、後々の関係者間でのトラブルが起きないように、負担の内容をできるだけ具体的に定めておくことが必要なこととなります。

２　受遺者が負担を実行してくれないときは履行請求や遺贈の取消請求ができます。

受遺者が遺贈の承認をしたのに負担である義務を実行しないときは、遺言者の相続人および遺言執行者は受遺者に対して義務の実行を請求し、訴訟に訴えることもできます。
さらに、相続人・遺言執行者は、相等の期間を定めて受遺者にその負担である義務の実行を請求して、それでも実行されないときは家庭裁判所にその遺贈の取消しを請求することができることとなります。
この請求は、家庭裁判所への審判の申し立てにより行います。
審判で負担付遺贈が取消された場合は、受遺者が受けるべきであった財産は、遺言者が遺言で特に意思表示をしていない場合は、相続人のものとなります。

以上、『負担付遺贈の内容③』について、お話させていただきました。

次回は、『貸地と貸家の相続』について、お話させていただきます。



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