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2014年04月27日
資産防衛のための対策につながる不動産調査のあれこれ②・・・
資産防衛のためには、財産の大半を占める不動産の調査や分析は不可欠です・・・
不動産を数多く所有する地主さんも不動産は自宅のみといったかたにも、その調査や分析は重要なこととなります・・・
その調査や分析は、何を知り得るために行いたいのか・・・何を目的とするのか・・・
その第一は、その不動産の現状の価値を知る・・・極論、いくらで売れるものであるのか、換価するとキャッシュは手許にいくら入ってくるのか・・・または、土地活用した場合に毎年毎年いくらの収入が見込めるのか、その収入は売却できる金額に対してどの程度の利回りとなってくるのか等の投資効率を、改めて認識してみることでしょう。
その価値を知ることは、何のために必要となってくるのか・・・
遺産分割で考えた場合、国債等の債権や上場株のように相場が決まっていない不動産は、相続人間でその価値を話あってその価値を協議していきます。
法定相続分での分割を前提としている場合、その不動産の価値の金額如何で、遺産分割で取得できる相続財産が変わってきます。
不動産を取得する相続人は、不動産の価値は低い方を望むでしょうし、それ以外の相続人は不動産の価値は高いことを望むでしょう。
このようなことが、遺産分割が纏まりにくい一つの要因ともなっているようです・・・
不動産は自宅のみといった場合等で、相続財産のうちに占めるその自宅の価値の割合が実に7割や8割を占めるといったようなとき、その自宅は長男に引き継がせる場合、その自宅の価値を算出してその他の相続財産の価値との合計額を見据えて、それぞれの子供への分割を、生前に考えておくべきでしょう・・・
長男には自宅、その自宅は相続財産の実に8割を占めている、子供は他に二男と三男・・・二人合わせた遺留分は1／3・・・
遺言書を遺したとしても遺留分の不足分は、代償分割等で手当てしなければなりません・・・
ここで、その自宅という不動産の価値をいくらで設定して遺留分を考えておくべきか・・・
このようなためにも、不動産の価値を知ってておくことが必要となってきます。
不動産を数多く所有している方の場合は、将来の資産防衛のために、やはり①遺産分割対策、②納税資金対策、③節税対策、等々、優先順位は①から③の順と言われていますが、同時並行的に進めていく必要があります・・・
不動産が数多くあれば、各相続人にそれなりに財産分与は出来ることとなりますので、どのように分けていくかを考えて遺留分を考慮した遺言書を遺して、時には代償分割等の手当てを考えておけば、円満とならずとも円滑な遺産分割で終えることはできるでしょう・・・
その遺産分割対策（争族対策）を考えるには、やはりきちんとした調査に基づく不動産の価値が分かっていたいところです・・・
駅近とロードサイドの商業用施設2つを子供2人にそれぞれ分けるといった場合、一つの商業施設は駅に近く土地の価格が高いことからその他の金融資産等の相続財産は少なめとして一人の子供が貰うこととし、もう1人の子供は駅から離れた土地の価格の低い商業施設であることからその他の金融資産等の相続財産を多く貰うこととした遺言書が遺されていたとします。
実は、その2つの商業施設は、駅に近いものは老朽化していることと駅前シャッター通りの影響も受けて賃料は大幅に下落している、反対に駅から離れたロードサイドの商業施設は車の往来が激しく大いに流行っており賃料は安定している、といった場合、公示価格等の土地の価額だけではその土地の価値を適正にあらわせるものではないでしょう。
商業施設を止めた時点での、キャピタルゲインは駅に近い土地の方が高いかもしれませんが、商業施設として利用している期間のインカムゲインの累計額でそのキャピタルゲインの差額が大きく逆転することも考えられます。
このように、土地の価値は、キャピタルゲインとインカムゲインの両面で将来性をも考慮したうえで算定していくべきでしょう。
その点を怠ると、一見すると平等に考えたはずの遺産分割が、実は、大いに不公平なものとなってしまうかもしれません。
円滑な遺産分割はできるでしょうが、円満にはなりえないかもしれません・・・
また、資産防衛の観点から考えると、土地の価値を公示価格等の値段というもののみで捉えるのではなくて、上段と同様にその活用の状況に拠っての優劣やその将来性を考慮して捉えるべきでしょう・・・
数多くの土地を所有していると当然に、相続税の納税を憂慮しなければなりません。
また、ただの更地で稼げない土地であっても固定資産税等の経費は、毎年かかってくるものですから、土地のリストラ計画も必要となるでしょう・・・稼げない土地は売れるときに売ってその他の稼げる資産に移転していく等・・・以外に・・・本人にとって稼げない土地もその土地の近隣の方にとっては価値のある土地であったりもします。
それで、土地の価値を知るための調査は何・・・といった場合、それは当たり前の調査をするしかないでしょう・・・
都市計画や建築基準法等の法令上の制限を確認する・・・
市街化区域、調整区域、非線引き区域等・・・用途地域、高度地区、特定街区、風致地区等・・・道路制限など・・・
それぞれの土地ごとのかかっている制限の確認が必要です。
道路のセットバックの有無、建てられるもの、建てられないもの、建てられる階数や面積、隣家の火事に備える防火基準、斜線制限による高さの制限等々・・・数え上げたら書ききれなくなってきます。
そして、立地や環境、駅から何分、小学校や中学校まで何分、学区の小中学校の人気（県内一の進学校への進学率の高い公立中学校等）によって価格が変わる場合もあります、そしてスーパーやコンビニ等の商業施設や病院までの距離等々、がその価格に跳ね返ってきます・・・
そして、その土地ごとのその家族にとっての価値も計るべきでしょう・・・
優良な住宅地にある土地、売りに出せば住宅用地としてすぐ売れてしまうほどの人気がある・・・
だけど、住宅は既に所有しているので住宅は必要ない・・・ではその土地に有効活用といった場合、駅から15分も離れた静かな住宅地のため、余り有効活用に適しないといったケースもあるでしょう・・・
他の人にとっては、とても貴重な土地でも本人にとっては売りやすい土地というだけで・・・稼げないといったことがあるわけです。
このような土地は、すぐ売却できるわけですから、子供の住宅用地に充てたいとかいった目的が無い場合は、相続税の納税資金用として青空駐車場としておくのも良いかもしれません・・・
このようにして調査や分析を重ねて、残していきたい土地（自宅や活用）、相続税の納税用とする土地、売れるものならすぐ売却して組み替えたい土地、等に整理して来るべき相続に備えておくべきでしょう。
もちろん、遺産分割のことも考えながらです・・・
そして土地の価値の他の不動産調査の目的は不動産に関連する税金を押さえておくということでしょう・・・
不動産に関連する税金・・・売却すれば個人であれば譲渡所得として所得税、法人であれば法人税が課税されることとなります。
これは、基本的には売買という経済行為がともなって発生するものですから、不動産の代わりに現金が手許に入ってきますので原則、納税の資金には困りません・・・いわゆる担税力があるということです。
それに反して、不動産を所有しているだけでかかってくる税金の代表は固定資産税、そして相続税・・・相続税は家単位でいえば所有しているだけという概念となるのですが個人単位で考えることから親から子に財産が無償で移転したという事実に基づいて・・・子供の財産が無償で増えたという事実に課税するもののようです。
この固定資産税や相続税での悩みや問題は税金を納める原資がないといった場合が大いにありえることです・・・
稼げない土地にも、固定資産税や相続税は課税されてきます。
それも、稼げない更地であればあるほど、税金は高く算出されます。
この事実に便乗じてのアパートやマンション建築の営業が盛んにおこなわれています。
アパートやマンションを建てると税金が安くなりますとの営業トークで、新駅の周辺は新築アパートやマンションが目白押しです。
駅から歩10分以内の立地であれば将来の空室リスクは少ないでしょうが、歩10分を超えてくると築10年も超えてくると競争力の低下から空室リスクは高いものとなってくるでしょう・・・
ここで、注意したいのは駅から10分も超える立地のアパート等の建築は、相続税は実際いくらかかってくるのかを確認し、その納税資金ははいかに手当できるかを検証しながら考えるべきでしょう・・・
空室リスクを負ってまでも、アパート建築による相続税の軽減を図るべきであるのか・・・否か・・・を判断すべきでしょう。
もしかしたら、その他の土地の利用区分を工夫した不整形地等の評価で何とか満足いく節税が可能となるということもありえます。
このように、全体的な調査と分析をきちんとおこなったうえで、全体的なバランスを観ながら・・・リスクを伴った事業計画は練っていくべきでしょう・・・
資産防衛のための対策を練っていくうえでは、不動産の調査と分析はやってもやり過ぎるということは無いのではないでしょうか・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
不動産を数多く所有する地主さんも不動産は自宅のみといったかたにも、その調査や分析は重要なこととなります・・・
その調査や分析は、何を知り得るために行いたいのか・・・何を目的とするのか・・・
その第一は、その不動産の現状の価値を知る・・・極論、いくらで売れるものであるのか、換価するとキャッシュは手許にいくら入ってくるのか・・・または、土地活用した場合に毎年毎年いくらの収入が見込めるのか、その収入は売却できる金額に対してどの程度の利回りとなってくるのか等の投資効率を、改めて認識してみることでしょう。
その価値を知ることは、何のために必要となってくるのか・・・
遺産分割で考えた場合、国債等の債権や上場株のように相場が決まっていない不動産は、相続人間でその価値を話あってその価値を協議していきます。
法定相続分での分割を前提としている場合、その不動産の価値の金額如何で、遺産分割で取得できる相続財産が変わってきます。
不動産を取得する相続人は、不動産の価値は低い方を望むでしょうし、それ以外の相続人は不動産の価値は高いことを望むでしょう。
このようなことが、遺産分割が纏まりにくい一つの要因ともなっているようです・・・
不動産は自宅のみといった場合等で、相続財産のうちに占めるその自宅の価値の割合が実に7割や8割を占めるといったようなとき、その自宅は長男に引き継がせる場合、その自宅の価値を算出してその他の相続財産の価値との合計額を見据えて、それぞれの子供への分割を、生前に考えておくべきでしょう・・・
長男には自宅、その自宅は相続財産の実に8割を占めている、子供は他に二男と三男・・・二人合わせた遺留分は1／3・・・
遺言書を遺したとしても遺留分の不足分は、代償分割等で手当てしなければなりません・・・
ここで、その自宅という不動産の価値をいくらで設定して遺留分を考えておくべきか・・・
このようなためにも、不動産の価値を知ってておくことが必要となってきます。
不動産を数多く所有している方の場合は、将来の資産防衛のために、やはり①遺産分割対策、②納税資金対策、③節税対策、等々、優先順位は①から③の順と言われていますが、同時並行的に進めていく必要があります・・・
不動産が数多くあれば、各相続人にそれなりに財産分与は出来ることとなりますので、どのように分けていくかを考えて遺留分を考慮した遺言書を遺して、時には代償分割等の手当てを考えておけば、円満とならずとも円滑な遺産分割で終えることはできるでしょう・・・
その遺産分割対策（争族対策）を考えるには、やはりきちんとした調査に基づく不動産の価値が分かっていたいところです・・・
駅近とロードサイドの商業用施設2つを子供2人にそれぞれ分けるといった場合、一つの商業施設は駅に近く土地の価格が高いことからその他の金融資産等の相続財産は少なめとして一人の子供が貰うこととし、もう1人の子供は駅から離れた土地の価格の低い商業施設であることからその他の金融資産等の相続財産を多く貰うこととした遺言書が遺されていたとします。
実は、その2つの商業施設は、駅に近いものは老朽化していることと駅前シャッター通りの影響も受けて賃料は大幅に下落している、反対に駅から離れたロードサイドの商業施設は車の往来が激しく大いに流行っており賃料は安定している、といった場合、公示価格等の土地の価額だけではその土地の価値を適正にあらわせるものではないでしょう。
商業施設を止めた時点での、キャピタルゲインは駅に近い土地の方が高いかもしれませんが、商業施設として利用している期間のインカムゲインの累計額でそのキャピタルゲインの差額が大きく逆転することも考えられます。
このように、土地の価値は、キャピタルゲインとインカムゲインの両面で将来性をも考慮したうえで算定していくべきでしょう。
その点を怠ると、一見すると平等に考えたはずの遺産分割が、実は、大いに不公平なものとなってしまうかもしれません。
円滑な遺産分割はできるでしょうが、円満にはなりえないかもしれません・・・
また、資産防衛の観点から考えると、土地の価値を公示価格等の値段というもののみで捉えるのではなくて、上段と同様にその活用の状況に拠っての優劣やその将来性を考慮して捉えるべきでしょう・・・
数多くの土地を所有していると当然に、相続税の納税を憂慮しなければなりません。
また、ただの更地で稼げない土地であっても固定資産税等の経費は、毎年かかってくるものですから、土地のリストラ計画も必要となるでしょう・・・稼げない土地は売れるときに売ってその他の稼げる資産に移転していく等・・・以外に・・・本人にとって稼げない土地もその土地の近隣の方にとっては価値のある土地であったりもします。
それで、土地の価値を知るための調査は何・・・といった場合、それは当たり前の調査をするしかないでしょう・・・
都市計画や建築基準法等の法令上の制限を確認する・・・
市街化区域、調整区域、非線引き区域等・・・用途地域、高度地区、特定街区、風致地区等・・・道路制限など・・・
それぞれの土地ごとのかかっている制限の確認が必要です。
道路のセットバックの有無、建てられるもの、建てられないもの、建てられる階数や面積、隣家の火事に備える防火基準、斜線制限による高さの制限等々・・・数え上げたら書ききれなくなってきます。
そして、立地や環境、駅から何分、小学校や中学校まで何分、学区の小中学校の人気（県内一の進学校への進学率の高い公立中学校等）によって価格が変わる場合もあります、そしてスーパーやコンビニ等の商業施設や病院までの距離等々、がその価格に跳ね返ってきます・・・
そして、その土地ごとのその家族にとっての価値も計るべきでしょう・・・
優良な住宅地にある土地、売りに出せば住宅用地としてすぐ売れてしまうほどの人気がある・・・
だけど、住宅は既に所有しているので住宅は必要ない・・・ではその土地に有効活用といった場合、駅から15分も離れた静かな住宅地のため、余り有効活用に適しないといったケースもあるでしょう・・・
他の人にとっては、とても貴重な土地でも本人にとっては売りやすい土地というだけで・・・稼げないといったことがあるわけです。
このような土地は、すぐ売却できるわけですから、子供の住宅用地に充てたいとかいった目的が無い場合は、相続税の納税資金用として青空駐車場としておくのも良いかもしれません・・・
このようにして調査や分析を重ねて、残していきたい土地（自宅や活用）、相続税の納税用とする土地、売れるものならすぐ売却して組み替えたい土地、等に整理して来るべき相続に備えておくべきでしょう。
もちろん、遺産分割のことも考えながらです・・・
そして土地の価値の他の不動産調査の目的は不動産に関連する税金を押さえておくということでしょう・・・
不動産に関連する税金・・・売却すれば個人であれば譲渡所得として所得税、法人であれば法人税が課税されることとなります。
これは、基本的には売買という経済行為がともなって発生するものですから、不動産の代わりに現金が手許に入ってきますので原則、納税の資金には困りません・・・いわゆる担税力があるということです。
それに反して、不動産を所有しているだけでかかってくる税金の代表は固定資産税、そして相続税・・・相続税は家単位でいえば所有しているだけという概念となるのですが個人単位で考えることから親から子に財産が無償で移転したという事実に基づいて・・・子供の財産が無償で増えたという事実に課税するもののようです。
この固定資産税や相続税での悩みや問題は税金を納める原資がないといった場合が大いにありえることです・・・
稼げない土地にも、固定資産税や相続税は課税されてきます。
それも、稼げない更地であればあるほど、税金は高く算出されます。
この事実に便乗じてのアパートやマンション建築の営業が盛んにおこなわれています。
アパートやマンションを建てると税金が安くなりますとの営業トークで、新駅の周辺は新築アパートやマンションが目白押しです。
駅から歩10分以内の立地であれば将来の空室リスクは少ないでしょうが、歩10分を超えてくると築10年も超えてくると競争力の低下から空室リスクは高いものとなってくるでしょう・・・
ここで、注意したいのは駅から10分も超える立地のアパート等の建築は、相続税は実際いくらかかってくるのかを確認し、その納税資金ははいかに手当できるかを検証しながら考えるべきでしょう・・・
空室リスクを負ってまでも、アパート建築による相続税の軽減を図るべきであるのか・・・否か・・・を判断すべきでしょう。
もしかしたら、その他の土地の利用区分を工夫した不整形地等の評価で何とか満足いく節税が可能となるということもありえます。
このように、全体的な調査と分析をきちんとおこなったうえで、全体的なバランスを観ながら・・・リスクを伴った事業計画は練っていくべきでしょう・・・
資産防衛のための対策を練っていくうえでは、不動産の調査と分析はやってもやり過ぎるということは無いのではないでしょうか・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月23日
資産防衛のための対策につながる不動産調査のあれこれ・・・
将来の相続に備えて、少しでも資産の防衛が出来るように、遺産分割や納税、節税等の方策を考える必要があります。
資産防衛で、まず、やるべきこと・・・
まずは相続税を始めとした納税によるキャッシュアウトを防衛したい・・・
一番には、税法の特例規定を、使い切ることが重要です。
広大地の特例、相続税の小規模宅地等の課税価格の計算の特例、農地や非上場株式の納税猶予、相続税の配偶者の軽減、住宅取得資金の贈与の非課税、教育資金の贈与の非課税、暦年贈与の非課税、生命保険金等の非課税、退職手当金等の非課税、等々・・・要件を満たせば課税の対象外となります。
例えば、貸家オーナーのお祖父ちゃんの場合、小規模企業共済に加入して、毎年の家賃収入を現預金で残すものから死亡退職金として残すものに切り替えることにより、500万円×法定相続人の数で計算された金額相当分が相続税の計算上は非課税の扱いとなって課税価格に算入しなくて済みます。
また、90歳まで無告知で加入できる一時金で加入できる生命保険の商品もありますので、生命保険金等の非課税（500万円×法定相続人の数）の枠に余裕がある方は、80歳を過ぎても病歴に関係なく（原則、入院していなければＯＫ）加入できますので、このような金融商品で相続税の非課税の規定を上手に利用するのも効果的です。
生前の暦年贈与の非課税も効率的に利用すべきでしょう・・・
毎年、110万円までの贈与は非課税となりますので、子供、孫を含めて例えば6人の直系卑属がいる場合、毎年660万円までの贈与が非課税となりますので、計画的に贈与の非課税は利用するのも効果的な対策です。
もっとも、生前に贈与で現預金等を渡してしまうと、安心して使われてしまうこともありますので、生命保険等に加入させてほうがいいかも知れません、また、生前贈与の加算にも注意が必要です。
まずは、税法の特例に何があるかを知って、使える特例は使っていく、使えるようにしておく、ということがリスクのない節税対策となりますので、先ずは検討しておくことが重要です。
そして、遺産分割を考えて、できれば遺言書（無難的には公正証書遺言）を遺しておくことも考えるべきでしょう。
上段でお話しました税法の特例のなかには、相続税の申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10月以内）までの遺産分割が纏まってうないと使えないもの（小規模宅地等や配偶者の税額軽減等）もあります。
農地等の納税猶予を除いては、申告期限から3年以内に遺産分割がまとまれば、遡ってその特例が適用でき更正の請求が提出できるものもありますが、一度は納税しなければなりません。
このように、そもそも論として遺産分割で躓いてしまうと、せっかくの税法の特例の適用が受けられなくなってしまうものがありますので、円滑な遺産分割のための手立てはしておいてあげるべきでしょう。
円滑な遺産分割が、資産防衛のためにも大事なキーポイントとなってきます。
そして、相続税の納税に充てられる金融資産が無いときには、納税に備えた資金計画をたてておくべきです。
相続財産のうちに占める財産の多数が不動産である場合は、特にその納税計画を考えておくことは重要です。
自宅や子供や孫の住宅用の土地もしくは活用して稼いでもらう土地等の残しておきたい土地、将来の納税用にいつでも売却できるようにしておく土地、固定資産税ばかりかかって稼げない売却できるならすぐ売却したい土地、等々の仕分けを行って、売却や土地活用から上がってくる収入での納税計画を立てていくことが重要です。
ここで、土地活用を考えていくうえでは、節税にもつながりますし、土地活用のためにした借入金の返済リスクを負うことにもなりますので、慎重な計画が重要なこととなります。
アパートをたてれば、土地や建物の相続税の財産評価額の計算上、節税効果が期待できることとなります。
相続税は下げられるものの、肝心のアパートの経営が行き詰るとアパートの建築資金の返済に詰まってしまい、借入金返済のためにアパートやその他の不動産まで売却しかねないといったことも起こりえます。
そのような事態に陥らないためには、遺産分割や納税計画、土地活用や保険の活用等の相続対策を考えるうえで、全ての不動産の調査・分析がとても重要です。
その不動産調査とは、どのようなことを行っているのか・・・
①不動産の価値をしること（いくらで売れるものなのか・・・いくら稼げるものなのか・・・）
②不動産を所有していることによる将来を含めた税金の負担（不動産を所有することでいくら負担が生じるのか・・・）
大きくは・・・この2点を調べていくだけのことでしょう・・・
具体的な不動産調査のお話は、次回にお話させていただきます。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
資産防衛で、まず、やるべきこと・・・
まずは相続税を始めとした納税によるキャッシュアウトを防衛したい・・・
一番には、税法の特例規定を、使い切ることが重要です。
広大地の特例、相続税の小規模宅地等の課税価格の計算の特例、農地や非上場株式の納税猶予、相続税の配偶者の軽減、住宅取得資金の贈与の非課税、教育資金の贈与の非課税、暦年贈与の非課税、生命保険金等の非課税、退職手当金等の非課税、等々・・・要件を満たせば課税の対象外となります。
例えば、貸家オーナーのお祖父ちゃんの場合、小規模企業共済に加入して、毎年の家賃収入を現預金で残すものから死亡退職金として残すものに切り替えることにより、500万円×法定相続人の数で計算された金額相当分が相続税の計算上は非課税の扱いとなって課税価格に算入しなくて済みます。
また、90歳まで無告知で加入できる一時金で加入できる生命保険の商品もありますので、生命保険金等の非課税（500万円×法定相続人の数）の枠に余裕がある方は、80歳を過ぎても病歴に関係なく（原則、入院していなければＯＫ）加入できますので、このような金融商品で相続税の非課税の規定を上手に利用するのも効果的です。
生前の暦年贈与の非課税も効率的に利用すべきでしょう・・・
毎年、110万円までの贈与は非課税となりますので、子供、孫を含めて例えば6人の直系卑属がいる場合、毎年660万円までの贈与が非課税となりますので、計画的に贈与の非課税は利用するのも効果的な対策です。
もっとも、生前に贈与で現預金等を渡してしまうと、安心して使われてしまうこともありますので、生命保険等に加入させてほうがいいかも知れません、また、生前贈与の加算にも注意が必要です。
まずは、税法の特例に何があるかを知って、使える特例は使っていく、使えるようにしておく、ということがリスクのない節税対策となりますので、先ずは検討しておくことが重要です。
そして、遺産分割を考えて、できれば遺言書（無難的には公正証書遺言）を遺しておくことも考えるべきでしょう。
上段でお話しました税法の特例のなかには、相続税の申告期限（相続の開始を知った日の翌日から10月以内）までの遺産分割が纏まってうないと使えないもの（小規模宅地等や配偶者の税額軽減等）もあります。
農地等の納税猶予を除いては、申告期限から3年以内に遺産分割がまとまれば、遡ってその特例が適用でき更正の請求が提出できるものもありますが、一度は納税しなければなりません。
このように、そもそも論として遺産分割で躓いてしまうと、せっかくの税法の特例の適用が受けられなくなってしまうものがありますので、円滑な遺産分割のための手立てはしておいてあげるべきでしょう。
円滑な遺産分割が、資産防衛のためにも大事なキーポイントとなってきます。
そして、相続税の納税に充てられる金融資産が無いときには、納税に備えた資金計画をたてておくべきです。
相続財産のうちに占める財産の多数が不動産である場合は、特にその納税計画を考えておくことは重要です。
自宅や子供や孫の住宅用の土地もしくは活用して稼いでもらう土地等の残しておきたい土地、将来の納税用にいつでも売却できるようにしておく土地、固定資産税ばかりかかって稼げない売却できるならすぐ売却したい土地、等々の仕分けを行って、売却や土地活用から上がってくる収入での納税計画を立てていくことが重要です。
ここで、土地活用を考えていくうえでは、節税にもつながりますし、土地活用のためにした借入金の返済リスクを負うことにもなりますので、慎重な計画が重要なこととなります。
アパートをたてれば、土地や建物の相続税の財産評価額の計算上、節税効果が期待できることとなります。
相続税は下げられるものの、肝心のアパートの経営が行き詰るとアパートの建築資金の返済に詰まってしまい、借入金返済のためにアパートやその他の不動産まで売却しかねないといったことも起こりえます。
そのような事態に陥らないためには、遺産分割や納税計画、土地活用や保険の活用等の相続対策を考えるうえで、全ての不動産の調査・分析がとても重要です。
その不動産調査とは、どのようなことを行っているのか・・・
①不動産の価値をしること（いくらで売れるものなのか・・・いくら稼げるものなのか・・・）
②不動産を所有していることによる将来を含めた税金の負担（不動産を所有することでいくら負担が生じるのか・・・）
大きくは・・・この2点を調べていくだけのことでしょう・・・
具体的な不動産調査のお話は、次回にお話させていただきます。
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月18日
遺産分割と納税に備えた不動産調査について・・・
来年からの相続税法改正（基礎控除額が現行の60％に改正他）にむけて、銀行、信託銀行、生保会社、建築会社、デベロッパー等々・・・個人の財産に絡んでくるあらゆる業種や業態の会社が、こぞって相続対策を売り文句とした営業戦略をたてているような感じがします。
相続対策・・・相続と言えば・・・税金・・・相続税といえば一部の資産家の悩むものと思われがちですが、実際は税金に関係ない遺産分割での悩みが深刻なものとなってきます。
兄弟間で親の遺した財産をめぐっての争いがおきた場合、その話し合いの収拾は困難を極めることとなってきます。
多くの財産があるからもめるのか・・・
実は、家庭裁判所への相続の調停申し込みは、相続財産5000万円以下の人の割合が70％を超えるといったデーターもあるように、相続税がかかってくる人のみが心配なのではなく、むしろ、相続税がかかってこない人のほうが遺産分割が纏まらないといった結果となっています。
この要因としては、相続財産の内訳に占める割合として金融資産に比べて不動産の比率が高いことがあるかもしれません。
国税庁の資料では、相続財産のうち不動産（土地＋家屋）の占める割合は、約57％（平成21年）となっています。
あくまで、これは、全国平均値さらには路線価ベースでの対比です。
これが、公示価格や実勢相場（路線価は公示価格の約80％で評価）で対比した場合、さらに東京や大阪といった都心部である場合は、その対比は70％をゆうに超えてくるものかもしれません・・・
相続財産のうちに不動産の割合が多いということは、兄弟間で均等に分けるのが難しいからです。
昔は、均等に分筆して分けるのが困難な場合は、均等に共有持分で分割しているケースは多く見受けられました。
そして、50年後には、その共有者は、30人をこえ会ったことも見たことも無い遠い親族と共有している事となってしまいます。
現に、2世帯住居（建物は親との共有持分）を親の土地に建てて住んでいた長男が、母の2次相続で2世帯住宅の土地の分を含めた相続財産の均等分割を要求され、どうにもならずに2世帯住宅を売却して換価分割した例もあります。
また、相続税がかかってくるといった場合、その相続財産の殆どが不動産、相続税を支払える金融資産が無いといった場合、手持ちの不動産を売却して相続税を納める必要がでてきます。
相続の開始後（被相続人の死亡を知った日の翌日）10カ月以内に相続税を計算して国に納付しなければなりません・・・
その時に、すぐ、売却できる土地はなにかです・・・
貸家や賃貸マンションが建っている場合、新しければまだしも、老朽化していた場合は買手は更地での売買を希望するでしょう。
賃借人がいると立退きの交渉が必要となってきます。
そのまま、賃借人つき、オーナチェンジで購入してくれればいいですが、買手が新築前提で考えている場合、ありえない話でしょう。
急な相続でそんな局面に立たされた場合、売却できる土地はどれか・・・たまたま、一番条件のいい虎の子とも言うべき土地の賃貸借契約が完了し、すぐ売却できる状況であったため、その虎の子の土地を売却して相続税を支払ったというケースもあります。
上記のようにならないためには、あらかじめ、長男との2世帯住居を建てるときに遺言書を遺しておくこと、さらには、遺言書があっても遺留分の権利はありますので、不動産の実勢相場をきちんと把握して、遺留分相当額を長男が代償して支払える準備はしておくべきでしょう・・・
ここで、必要なのは、遺産分割での不動産の価格を、どう想定しておくかでしょう・・・
実際の遺産分割では、相続人間でその価格を話会いで決めていきます。
いま、売ったらいくらで売れる・・・といった実勢相場から路線価や固定資産税評価額まで様々な価格があります。
いわゆる一物四価と呼ばれるもので、①固定資産税評価額、②路線価、③公示価格・基準地価格、④実勢相場の４つです。
①から④に行くに従って、高い水準の価格となってきます・・・
それぞれの価格を算出して、他の財産の価格も考慮しながら遺される方が自分で判断していくほかないでしょう・・・
また、納税にあたっては、いつ、相続が発生しても慌てずに納税できる準備はしておくべきでしょう・・・
そのためには、相続税のシミュレーションをして、いくら支払う予定なのかを把握して、手持ちの不動産のうち納税用に売却しても惜しくない不動産を選定しておくべきでしょう。
そして、すぐ、売れるように駐車場等にしておく等の対策が必要です。
この場合は、手持ちの不動産の全てを改めて見直して、残すもの、売却してもいいもの、等に振り分けておくべきでしょう。
相続に備えるために、とにもかくにも、まずは・・・不動産を改めて見直してみてください。
何か、思わぬ気付きやアイデアが思いつくかもしれません・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
相続対策・・・相続と言えば・・・税金・・・相続税といえば一部の資産家の悩むものと思われがちですが、実際は税金に関係ない遺産分割での悩みが深刻なものとなってきます。
兄弟間で親の遺した財産をめぐっての争いがおきた場合、その話し合いの収拾は困難を極めることとなってきます。
多くの財産があるからもめるのか・・・
実は、家庭裁判所への相続の調停申し込みは、相続財産5000万円以下の人の割合が70％を超えるといったデーターもあるように、相続税がかかってくる人のみが心配なのではなく、むしろ、相続税がかかってこない人のほうが遺産分割が纏まらないといった結果となっています。
この要因としては、相続財産の内訳に占める割合として金融資産に比べて不動産の比率が高いことがあるかもしれません。
国税庁の資料では、相続財産のうち不動産（土地＋家屋）の占める割合は、約57％（平成21年）となっています。
あくまで、これは、全国平均値さらには路線価ベースでの対比です。
これが、公示価格や実勢相場（路線価は公示価格の約80％で評価）で対比した場合、さらに東京や大阪といった都心部である場合は、その対比は70％をゆうに超えてくるものかもしれません・・・
相続財産のうちに不動産の割合が多いということは、兄弟間で均等に分けるのが難しいからです。
昔は、均等に分筆して分けるのが困難な場合は、均等に共有持分で分割しているケースは多く見受けられました。
そして、50年後には、その共有者は、30人をこえ会ったことも見たことも無い遠い親族と共有している事となってしまいます。
現に、2世帯住居（建物は親との共有持分）を親の土地に建てて住んでいた長男が、母の2次相続で2世帯住宅の土地の分を含めた相続財産の均等分割を要求され、どうにもならずに2世帯住宅を売却して換価分割した例もあります。
また、相続税がかかってくるといった場合、その相続財産の殆どが不動産、相続税を支払える金融資産が無いといった場合、手持ちの不動産を売却して相続税を納める必要がでてきます。
相続の開始後（被相続人の死亡を知った日の翌日）10カ月以内に相続税を計算して国に納付しなければなりません・・・
その時に、すぐ、売却できる土地はなにかです・・・
貸家や賃貸マンションが建っている場合、新しければまだしも、老朽化していた場合は買手は更地での売買を希望するでしょう。
賃借人がいると立退きの交渉が必要となってきます。
そのまま、賃借人つき、オーナチェンジで購入してくれればいいですが、買手が新築前提で考えている場合、ありえない話でしょう。
急な相続でそんな局面に立たされた場合、売却できる土地はどれか・・・たまたま、一番条件のいい虎の子とも言うべき土地の賃貸借契約が完了し、すぐ売却できる状況であったため、その虎の子の土地を売却して相続税を支払ったというケースもあります。
上記のようにならないためには、あらかじめ、長男との2世帯住居を建てるときに遺言書を遺しておくこと、さらには、遺言書があっても遺留分の権利はありますので、不動産の実勢相場をきちんと把握して、遺留分相当額を長男が代償して支払える準備はしておくべきでしょう・・・
ここで、必要なのは、遺産分割での不動産の価格を、どう想定しておくかでしょう・・・
実際の遺産分割では、相続人間でその価格を話会いで決めていきます。
いま、売ったらいくらで売れる・・・といった実勢相場から路線価や固定資産税評価額まで様々な価格があります。
いわゆる一物四価と呼ばれるもので、①固定資産税評価額、②路線価、③公示価格・基準地価格、④実勢相場の４つです。
①から④に行くに従って、高い水準の価格となってきます・・・
それぞれの価格を算出して、他の財産の価格も考慮しながら遺される方が自分で判断していくほかないでしょう・・・
また、納税にあたっては、いつ、相続が発生しても慌てずに納税できる準備はしておくべきでしょう・・・
そのためには、相続税のシミュレーションをして、いくら支払う予定なのかを把握して、手持ちの不動産のうち納税用に売却しても惜しくない不動産を選定しておくべきでしょう。
そして、すぐ、売れるように駐車場等にしておく等の対策が必要です。
この場合は、手持ちの不動産の全てを改めて見直して、残すもの、売却してもいいもの、等に振り分けておくべきでしょう。
相続に備えるために、とにもかくにも、まずは・・・不動産を改めて見直してみてください。
何か、思わぬ気付きやアイデアが思いつくかもしれません・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月14日
財産そのものに課税する相続税の創設された経緯は・・・
相続税は、他の国税と何が違うでしょうか・・・
所得税は、一年間のうちに個人が取得した収入から経費を差し引いた所得金額に対して課税されるものです。
法人税は、法人という会社が、一事業年度ごとにあげた益金（収入）から損金（費用）を差し引いた所得に対して課税されるものです。
所得税も法人税も、一年間の労働の対価としての所得に対して課税されますので、その担税能力には問題はなさそうです。
所得がなければ課税されないこととなるからです。
消費税は、課税の対象となる商品を購入するたびに課税されるものです。
低所得者も高所得者も一律の税率で課税されます。
これは、個人で考えた場合、所得税や相続税が超過累進税率で課税されることを考えると、これが真の公平であるのか、でないのか・・・これは、公平でないとする考えが軽減税率導入の根本的な考え方なのかもしれません。
相続税は、ある人が亡くなった時の財産を承継した人に課税されるもの・・・
この場合、その課税がされるか否かは、ある一定の金額以上の財産を遺した場合となります。
そのある一定の金額のハードルが、低められようとしています。
これは、財産に対して直接課税される税金ですから、このハードルが低くなれば低くなるほど、個人の所有している財産の承継できる金額は、減ってくることとなってきます。
何か、日本は社会主義国家と思えてくるような税金のシステムです。
一生懸命、寝ずに働いて一杯儲けて国に多額の所得税を払い、最後に相続税を支払う・・・
もっとも、一生懸命働いてという側面からみると・・・
農地の納税猶予、非上場株式等の納税猶予、山林の納税猶予、等々、事業承継のための税金を回避できる規定は用意されています。
ただ、貸家オーナー等の準事業と呼ばれる収益構造に対しては、そのような制度は存在しません。
つまりは、自分で汗をかかないで残した財産を、同じく汗をかかないで取得した・・・場合、
その財産が増えたという事実に課税することとなるわけです。
この考えは、所得税でも同様です。
一生懸命働いて財産（資本）が増えた・・その増えた財産（当期の利益）に対して課税するわけです・・・
このように、相続という財産の承継によって・・・財産が増えたことに課税するというわけです。
相続税は、いつ、創設されたか・・・
相続税は、日露戦争の戦費を用意立てるために施行されたといいます。
社会主義的発想というよりも、富国強兵の一環だったのでしょう・・・
太平洋戦争後は、何か社会主義的な税金・・・富裕層の財産に課税して、世の中に分配する・・・となったような気がします。
時には、担税力に苦心し、相続税を支払うために、昔からの旧家を売却するといったような話も耳にするところです。
これでは、昔ながらの風景にも影響を及ぼしそうです・・・
相続税のかかってくる方達にとっては、一番、悩ましい税金かもしれません・・・
良きアドバイザーとして、少しでも、お役にたてれば、幸いです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
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なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
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そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
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所得税は、一年間のうちに個人が取得した収入から経費を差し引いた所得金額に対して課税されるものです。
法人税は、法人という会社が、一事業年度ごとにあげた益金（収入）から損金（費用）を差し引いた所得に対して課税されるものです。
所得税も法人税も、一年間の労働の対価としての所得に対して課税されますので、その担税能力には問題はなさそうです。
所得がなければ課税されないこととなるからです。
消費税は、課税の対象となる商品を購入するたびに課税されるものです。
低所得者も高所得者も一律の税率で課税されます。
これは、個人で考えた場合、所得税や相続税が超過累進税率で課税されることを考えると、これが真の公平であるのか、でないのか・・・これは、公平でないとする考えが軽減税率導入の根本的な考え方なのかもしれません。
相続税は、ある人が亡くなった時の財産を承継した人に課税されるもの・・・
この場合、その課税がされるか否かは、ある一定の金額以上の財産を遺した場合となります。
そのある一定の金額のハードルが、低められようとしています。
これは、財産に対して直接課税される税金ですから、このハードルが低くなれば低くなるほど、個人の所有している財産の承継できる金額は、減ってくることとなってきます。
何か、日本は社会主義国家と思えてくるような税金のシステムです。
一生懸命、寝ずに働いて一杯儲けて国に多額の所得税を払い、最後に相続税を支払う・・・
もっとも、一生懸命働いてという側面からみると・・・
農地の納税猶予、非上場株式等の納税猶予、山林の納税猶予、等々、事業承継のための税金を回避できる規定は用意されています。
ただ、貸家オーナー等の準事業と呼ばれる収益構造に対しては、そのような制度は存在しません。
つまりは、自分で汗をかかないで残した財産を、同じく汗をかかないで取得した・・・場合、
その財産が増えたという事実に課税することとなるわけです。
この考えは、所得税でも同様です。
一生懸命働いて財産（資本）が増えた・・その増えた財産（当期の利益）に対して課税するわけです・・・
このように、相続という財産の承継によって・・・財産が増えたことに課税するというわけです。
相続税は、いつ、創設されたか・・・
相続税は、日露戦争の戦費を用意立てるために施行されたといいます。
社会主義的発想というよりも、富国強兵の一環だったのでしょう・・・
太平洋戦争後は、何か社会主義的な税金・・・富裕層の財産に課税して、世の中に分配する・・・となったような気がします。
時には、担税力に苦心し、相続税を支払うために、昔からの旧家を売却するといったような話も耳にするところです。
これでは、昔ながらの風景にも影響を及ぼしそうです・・・
相続税のかかってくる方達にとっては、一番、悩ましい税金かもしれません・・・
良きアドバイザーとして、少しでも、お役にたてれば、幸いです・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
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その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月11日
相続を始めとした不動産対策とは・・・
昨日の日本ＭＤＲＴ（生命保険である一定の成績を納めた成績優秀者の称号）東京大会で相続士協会としてブースを設置し相続士試験をＰＲしてきました。
皆さん、相続に対しては非常に興味を示されておりました。
来年からの相続増税に向けて、お客様に有効なアドバイスができるようにならなければと、ひしひしと感じているのが窺えます。
ある相続のセミナーで講師の先生がおしゃっていました。
相続の対策というのは、究極、不動産に関わる税金を知ること、不動産がいくらで売れるかをおさえること、とおしゃっていました。
もと、都市銀行の行員のかたで、相続対策に使える節税商品なども開発してこらえたそうです。
相続対策と言えば、①遺産分割、②納税の準備、③節税対策、といわれています。
遺産分割や納税のことを考えないで、節税対策として土地活用等を進めていくと、結果、円滑な分割が出来ない、納税ができる金融資産がない・・・結果、虎の子の不動産を売却するといったことが起こらないともいえません・・・
本当は、虎の子の不動産を売却しなくても、そのほかの不動産を売却すれば、とりあえず、凌げたのにといった場合でも・・・
不動産業者さんが、とりあえず、こっちの条件のおちる不動産を売却すれば何とか凌げそうですねといってくれればいいですが・・・当然に、条件のいい土地の売却を押しすすめたいというのが、本音でしょう・・・
もっとも、その判断が出来るほどの情報をお客様からいただけないというのが、現実のところとなってきますが・・・
不動産に関わる税金とは・・・何か・・・
まずは、所得税関係・・・
代表的なものは、不動産を売却した時の譲渡所得、土地や建物であれば、分離課税となります。
相続に絡む場合は、ほとんどが長期になるでしょうから、取得費や必要経費控除後に、住民税等を含めて約20％の税金が貸されます。
相続税を払うために相続財産である不動産を売却した場合には、相続税のうち一定額を譲渡所得の取得費に加算されることとなりますので、相続後に売却した方が納税資金の準備としては効率のよいものとなりますが、問題は不動産の売却はいつ売れるか、いくらで売れるかの具体的な予想が困難なことでしょう・・・
相続後の売却で、申告期限10カ月に決済が間に合わないといった時に、税務署に事情を説明して、とりあえず延納の申請をして切り抜けたことがあります。
最終的に、土地の決済が終了した段階で延納分の相続税を利子と一緒に納めて完了しました。
他には、不動産を賃貸に供してれば、不動産所得が生じてきます・・・
不動産所得や将来の相続の対策のために、不動産管理法人をつくって、家族を社員として所得分散をして、給与所得控除の恩恵をうけながら、超過累進税率の税率も下げていくという節税方法もよく取られています。
不動産管理法人を設立するほどでなければ、賃貸物件の建物のみを子どもに売却か贈与をして、所得分散をするといった方法も取られています。
テーマは所得分散と、法人をつくる場合は、給与所得控除の活用というところでしょう・・・
また、不動産所得にからむ消費税の対策も考えられるでしょう・・・
消費税のかかる駐車場や事業貸家の売り上げを家族の中で分散化させることで、1000万円を下回させれば、消費税の納税は回避できることとなります。
もっとも、駐車場の所得分散は土地の譲渡や贈与が前提となってきますので、事業用の倉庫や事務所といった貸家の譲渡や贈与となるでしょう・・・
他には、固定資産税等々・・・ただの更地で稼がない遊休土地をどうするか・・・
土地の活用が難しい立地、周辺に住宅もお店もなく、とにかく、寂しいといった場合、太陽光発電の可能性があるかもしれません・・・
そういった可能性がなければ、納税用に売れるときに売ってしまった方がいいかもしれません。
固定資産税を、ただ払い続けるだけならば・・・その選択はありえるでしょう・・・
そして、相続税、土地の多くも所有していれば、路線価という評価額（若しくは固定資産税評価額の一定の倍率）を、もとに課税されることとなります。
相続税での不動産の注意点は、何といっても、税法上の特例の規定を意識することでしょう・・・
小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例
広大地の評価
農地の納税猶予
さらに会社経営をされている場合、非上場株式等の納税猶予
不整形地評価と利用区分
貸家建築による評価減
等々・・・相続税法には、適正に評価を下げられる計算方法が定められています。
まずは、こういった特例を余すことなく利用することが重要です・・・
以上が、大まかな不動産に関連する税金といったところでしょうか・・・
そして、不動産の価値を知ること・・・
それぞれの不動産が、いま、いくらで売れるかを知っておく・・・
これが、分からないと、そもそも、考えようも無いといったことになってきます。
税金によるお金の持ち出しと売ればいくらお金が入るといったことを、先ずは、知っておく・・・
そのうえで、色々な考えが浮かんでくるものでしょう・・・
まずは、不動産調査、棚卸をして全ての不動産をまず観てみる・・・税金を調べる・・・売却価格を調べてみる（自ずと建築基準法等の制限も調べられることとなります）・・・といったことを、始めてみたらいかがでしょうか・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
皆さん、相続に対しては非常に興味を示されておりました。
来年からの相続増税に向けて、お客様に有効なアドバイスができるようにならなければと、ひしひしと感じているのが窺えます。
ある相続のセミナーで講師の先生がおしゃっていました。
相続の対策というのは、究極、不動産に関わる税金を知ること、不動産がいくらで売れるかをおさえること、とおしゃっていました。
もと、都市銀行の行員のかたで、相続対策に使える節税商品なども開発してこらえたそうです。
相続対策と言えば、①遺産分割、②納税の準備、③節税対策、といわれています。
遺産分割や納税のことを考えないで、節税対策として土地活用等を進めていくと、結果、円滑な分割が出来ない、納税ができる金融資産がない・・・結果、虎の子の不動産を売却するといったことが起こらないともいえません・・・
本当は、虎の子の不動産を売却しなくても、そのほかの不動産を売却すれば、とりあえず、凌げたのにといった場合でも・・・
不動産業者さんが、とりあえず、こっちの条件のおちる不動産を売却すれば何とか凌げそうですねといってくれればいいですが・・・当然に、条件のいい土地の売却を押しすすめたいというのが、本音でしょう・・・
もっとも、その判断が出来るほどの情報をお客様からいただけないというのが、現実のところとなってきますが・・・
不動産に関わる税金とは・・・何か・・・
まずは、所得税関係・・・
代表的なものは、不動産を売却した時の譲渡所得、土地や建物であれば、分離課税となります。
相続に絡む場合は、ほとんどが長期になるでしょうから、取得費や必要経費控除後に、住民税等を含めて約20％の税金が貸されます。
相続税を払うために相続財産である不動産を売却した場合には、相続税のうち一定額を譲渡所得の取得費に加算されることとなりますので、相続後に売却した方が納税資金の準備としては効率のよいものとなりますが、問題は不動産の売却はいつ売れるか、いくらで売れるかの具体的な予想が困難なことでしょう・・・
相続後の売却で、申告期限10カ月に決済が間に合わないといった時に、税務署に事情を説明して、とりあえず延納の申請をして切り抜けたことがあります。
最終的に、土地の決済が終了した段階で延納分の相続税を利子と一緒に納めて完了しました。
他には、不動産を賃貸に供してれば、不動産所得が生じてきます・・・
不動産所得や将来の相続の対策のために、不動産管理法人をつくって、家族を社員として所得分散をして、給与所得控除の恩恵をうけながら、超過累進税率の税率も下げていくという節税方法もよく取られています。
不動産管理法人を設立するほどでなければ、賃貸物件の建物のみを子どもに売却か贈与をして、所得分散をするといった方法も取られています。
テーマは所得分散と、法人をつくる場合は、給与所得控除の活用というところでしょう・・・
また、不動産所得にからむ消費税の対策も考えられるでしょう・・・
消費税のかかる駐車場や事業貸家の売り上げを家族の中で分散化させることで、1000万円を下回させれば、消費税の納税は回避できることとなります。
もっとも、駐車場の所得分散は土地の譲渡や贈与が前提となってきますので、事業用の倉庫や事務所といった貸家の譲渡や贈与となるでしょう・・・
他には、固定資産税等々・・・ただの更地で稼がない遊休土地をどうするか・・・
土地の活用が難しい立地、周辺に住宅もお店もなく、とにかく、寂しいといった場合、太陽光発電の可能性があるかもしれません・・・
そういった可能性がなければ、納税用に売れるときに売ってしまった方がいいかもしれません。
固定資産税を、ただ払い続けるだけならば・・・その選択はありえるでしょう・・・
そして、相続税、土地の多くも所有していれば、路線価という評価額（若しくは固定資産税評価額の一定の倍率）を、もとに課税されることとなります。
相続税での不動産の注意点は、何といっても、税法上の特例の規定を意識することでしょう・・・
小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例
広大地の評価
農地の納税猶予
さらに会社経営をされている場合、非上場株式等の納税猶予
不整形地評価と利用区分
貸家建築による評価減
等々・・・相続税法には、適正に評価を下げられる計算方法が定められています。
まずは、こういった特例を余すことなく利用することが重要です・・・
以上が、大まかな不動産に関連する税金といったところでしょうか・・・
そして、不動産の価値を知ること・・・
それぞれの不動産が、いま、いくらで売れるかを知っておく・・・
これが、分からないと、そもそも、考えようも無いといったことになってきます。
税金によるお金の持ち出しと売ればいくらお金が入るといったことを、先ずは、知っておく・・・
そのうえで、色々な考えが浮かんでくるものでしょう・・・
まずは、不動産調査、棚卸をして全ての不動産をまず観てみる・・・税金を調べる・・・売却価格を調べてみる（自ずと建築基準法等の制限も調べられることとなります）・・・といったことを、始めてみたらいかがでしょうか・・・
荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。
ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。
初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。
無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
2014年04月05日
航空機リース事件にみる任意組合と所得区分・・・
前回のブログでは、武富士事件と納税義務者の要件について触れさせていただきました。
海外居住者が海外財産を、贈与もしくは相続で取得した場合の取扱いの変遷についてでした。
今回は、平成17年に税務訴訟となった航空機リースに係る件について簡単に触れさせていただきます。
この航空機リースとは、民法上の任意組合が出資者を募りその出資額とノンリコースローンで航空機を取得し、航空会社にリースをしたリース料からローンや諸費用を差し引いた金額のうち出資額に応じた分を、その出資者が不動産収入として受け取るというというものです。
このポイントは何といっても、不動産収入となっていることです。
任意組合で航空機という不動産を所有する・・・
これに出資した出資者は、出資額に応じた航空機を所有しているという解釈です。
出資といった観点で観ると、その出資したものが不動産といった代表的なものはＪリートでしょう・・・
ただ、Ｊリートの場合は、その不動産は信託受益権となっていますので、信託受益権という配当を受け取れる権利に出資しているということになってきます。
ここが、組合を組成して不動産を所有することと大きな違いです。
もっとも、最近は組合で不動産を所有して、賃料相当分を配当として受け取るといった商品もよく見かけます。
信託受益権とする手間や経費がかからないといった手軽さは、あるかもしれません。
この、不動産収入として受け取る・・・配当として受け取る・・・何が違うかといいますと・・・
不動産収入として受け取った場合、その所得は不動産所得・・・
配当として受け取った場合。その所得は雑所得・・・
不動産所得と雑所得の大きな違いは・・・
不動産所得は、減価償却ができます、そして損益通算ができます、さらに相続発生時には不動産の評価方法が適用されます・・・すなわち、土地は路線価、建物は固定資産税評価額ということになってきます。
所得税では減価償却ができる・・・相続税では不動産としての財産評価が適用される。
これは、金融商品として所有するよりは、節税効果は高くなってくるでしょう。
雑所得は、減価償却もなければ、損益通算もできません、相続発生時には、金融商品として相続発生時の取引相場価格での評価となるでしょう・・・
雑所得扱いでは、投資対象が不動産というだけで税務上の不動産を所有していることによる節税効果は得ることは出来ないこととなります。
この所得区分が、時に、税務訴訟となっていくわけです。
上段の航空機リース事件で申し上げますと・・・
任意組合の取得した航空機のリース料を不動産収入とするということは、航空機の減価償却が経費として差し引かれることとなります。
このケースの場合、リース期間は、確か6年・・・6年で航空機を減価償却・・・結果、大きな不動産所得の赤字が生じることとなります。
この赤字が、例えば事業所得や給与所得で所得税率50％の高所得者の方にとっては、大きな節税効果となって表れてきます。
逆にいうと、不動産所得以外の所得が少ない人にとっては、メリットがないこととなってきます。
そして、6年経過した後、その航空機を売却してローンの返済、出資額の弁済に充てるわけです。
この売却時に、当然ながら短期で減価償却を行ってきた分、多額の譲渡益がでてきます。
ただ、6年経過後ですから長期譲渡所得で2分の1の課税価格となってきます。
総体的にみると、かなりのキャッシュが手許に残るという試算もされています。
この、航空機リースのスキームについて、課税庁側は、任意組合を民法上の組合契約ではなく利益配当契約として、更正等の処分を行いました。
不動産所得としては、認めません。
減価償却も、損益通算も否認されることとなりました。代わりに譲渡の所得は発生しないこととなります。
この、処分にかんして納税者側は、訴訟をおこし、結果は納税者側の勝となりました。
不動産所得が、裁判では、認められたわけです。
その理由としては、第一には任意組合を否定するだけの要件がなかったということでしょうか・・・
うまくいけば、手許に相応のキャッシュが残る反面、航空機の相場によっては損をする可能背もありといったところが、ｓの理由にあるようです。
必ずしも、得するだけとはいえず、節税できる半面、リスクもある。
ということが、利益配当契約と言いきれなかったということだと解釈しています。
この結果を受けて、課税庁側は、所得税の改正をしました。
任意組合からの所得は、損益通算対象外と・・・
これで、同様の節税を目的とした行為は、できなくなってしまいます。
結局、法律で定めてしまえば、その法律に基づいて課税されることとなりますので、節税が大きくできる商品には注意が必要かもしれません。
租税回避行為とその徴収のための税制改正は、まさにイタチごっこのようです・・・
毎年の税制改正大綱には、目が離せません・・・
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無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。
その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。
業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。
また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。
なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。
そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。
電話：029-851-6334 ﾒｰﾙ：info@arakifp.com HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
海外居住者が海外財産を、贈与もしくは相続で取得した場合の取扱いの変遷についてでした。
今回は、平成17年に税務訴訟となった航空機リースに係る件について簡単に触れさせていただきます。
この航空機リースとは、民法上の任意組合が出資者を募りその出資額とノンリコースローンで航空機を取得し、航空会社にリースをしたリース料からローンや諸費用を差し引いた金額のうち出資額に応じた分を、その出資者が不動産収入として受け取るというというものです。
このポイントは何といっても、不動産収入となっていることです。
任意組合で航空機という不動産を所有する・・・
これに出資した出資者は、出資額に応じた航空機を所有しているという解釈です。
出資といった観点で観ると、その出資したものが不動産といった代表的なものはＪリートでしょう・・・
ただ、Ｊリートの場合は、その不動産は信託受益権となっていますので、信託受益権という配当を受け取れる権利に出資しているということになってきます。
ここが、組合を組成して不動産を所有することと大きな違いです。
もっとも、最近は組合で不動産を所有して、賃料相当分を配当として受け取るといった商品もよく見かけます。
信託受益権とする手間や経費がかからないといった手軽さは、あるかもしれません。
この、不動産収入として受け取る・・・配当として受け取る・・・何が違うかといいますと・・・
不動産収入として受け取った場合、その所得は不動産所得・・・
配当として受け取った場合。その所得は雑所得・・・
不動産所得と雑所得の大きな違いは・・・
不動産所得は、減価償却ができます、そして損益通算ができます、さらに相続発生時には不動産の評価方法が適用されます・・・すなわち、土地は路線価、建物は固定資産税評価額ということになってきます。
所得税では減価償却ができる・・・相続税では不動産としての財産評価が適用される。
これは、金融商品として所有するよりは、節税効果は高くなってくるでしょう。
雑所得は、減価償却もなければ、損益通算もできません、相続発生時には、金融商品として相続発生時の取引相場価格での評価となるでしょう・・・
雑所得扱いでは、投資対象が不動産というだけで税務上の不動産を所有していることによる節税効果は得ることは出来ないこととなります。
この所得区分が、時に、税務訴訟となっていくわけです。
上段の航空機リース事件で申し上げますと・・・
任意組合の取得した航空機のリース料を不動産収入とするということは、航空機の減価償却が経費として差し引かれることとなります。
このケースの場合、リース期間は、確か6年・・・6年で航空機を減価償却・・・結果、大きな不動産所得の赤字が生じることとなります。
この赤字が、例えば事業所得や給与所得で所得税率50％の高所得者の方にとっては、大きな節税効果となって表れてきます。
逆にいうと、不動産所得以外の所得が少ない人にとっては、メリットがないこととなってきます。
そして、6年経過した後、その航空機を売却してローンの返済、出資額の弁済に充てるわけです。
この売却時に、当然ながら短期で減価償却を行ってきた分、多額の譲渡益がでてきます。
ただ、6年経過後ですから長期譲渡所得で2分の1の課税価格となってきます。
総体的にみると、かなりのキャッシュが手許に残るという試算もされています。
この、航空機リースのスキームについて、課税庁側は、任意組合を民法上の組合契約ではなく利益配当契約として、更正等の処分を行いました。
不動産所得としては、認めません。
減価償却も、損益通算も否認されることとなりました。代わりに譲渡の所得は発生しないこととなります。
この、処分にかんして納税者側は、訴訟をおこし、結果は納税者側の勝となりました。
不動産所得が、裁判では、認められたわけです。
その理由としては、第一には任意組合を否定するだけの要件がなかったということでしょうか・・・
うまくいけば、手許に相応のキャッシュが残る反面、航空機の相場によっては損をする可能背もありといったところが、ｓの理由にあるようです。
必ずしも、得するだけとはいえず、節税できる半面、リスクもある。
ということが、利益配当契約と言いきれなかったということだと解釈しています。
この結果を受けて、課税庁側は、所得税の改正をしました。
任意組合からの所得は、損益通算対象外と・・・
これで、同様の節税を目的とした行為は、できなくなってしまいます。
結局、法律で定めてしまえば、その法律に基づいて課税されることとなりますので、節税が大きくできる商品には注意が必要かもしれません。
租税回避行為とその徴収のための税制改正は、まさにイタチごっこのようです・・・
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なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
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