『相続の事が少しずつ分かるいいお話・・・』

本広告は、一定期間更新の無いブログにのみ表示されます。
ブログ更新が行われると本広告は非表示となります。

  

本日は登記以外の資料の調査についてお話させていただきます。

１．登記記録以外の資料の調査

①地図・公図・地積測量図・建物図面

ⅰ．地図
不動産登記法14条は土地及び建物の所在、位置、区画を明らかにするため、図面（地図・建物所在図）を登記所に備えることとしており、この図面は測量された現地復元能力を有する図面であることとされ、この地図の整備には時間と費用を要するため、十分に備えつけは完了していません。

ⅱ．公図
公図とは、各筆の土地の区画及び地積を明確にした地図をいいます。
測量精度は高くありません。
登記された土地が現地のどこに位置し、その形状や区画がどのようなものであるか確認できるよう、この公図を不動産登記法では登記所に備えるようにしています。

ⅲ．地積測量図
土地の形状および面積測定の結果を示した図面です。
土地の表示登記、地積の変更の登記、土地の分筆または合筆の登記申請書に添付して提出するもので、すべての土地について存在するものではありません。

ⅳ．建物図面
建物の位置及び形状を明確にするために作成された図面です。
主たる建物または付属建物の別、付属建物の符号、各階の別、及び床面積等を記載しなければなりません。

②供給処理施設（インフラ）
ⅰ．上水道施設図
前面道路内に上水道菅が埋設されているか、敷地内に上水道が引き込まれているか、その上水道管の口径は何ミリのものが入っているか、かつ、その位置（現地で）を確認します。
口径（一般的に13ｍｍ）によっては引き込み直しが必要なときがあります。

ⅱ．下水道設備図
前面道路に下水道管が埋設されているか（埋設されていないとき浄化槽の種類）、敷地内の汚水枡の有無、かつ、その位置（現地で）を確認します。

ⅲ。ガス引き込み図
敷地内引き込み有無、かつ、その位置の確認

以上、『登記記録以外の資料の調査』について、お話させていただきました。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）




  

本日は、『登記事項証明書等の見方』について、お話させていただきます。

１．登記事項証明書等の見方

登記事項証明書や登記簿謄本は、対象不動産の過去から現在への物理的変動及び権利関係の変動が記載されています。（移記されて閉鎖登記記録等の確認を要する場合もあります。）

また、記載は順位番号に古い順から新しい順に行われます。

したがって、新しい変動内容ほど順位番号が大きくなってきます。

①表題部

土地、建物の表示に関する事項が記載されます。
「地積」「床面積」の項目には過去から現在への地積・床面積の動きが表示されます。
その変動の原因は「原因及びその日付」の項目に、分筆・合筆・錯誤、または新築・増築などと表示されることとなります。（不動産番号とは不動産を識別するために１筆の土地又は１個の建物ごとに標題部に記録される番号、記号その他の符号で登記申請書等に不動産番号を記載すれば不動産の表示の記載を省略することができます。）

②権利部

ⅰ．甲区

所有権に関する事項が記載されます。
登記の目的（所有権の移転・差し押さえなど）、原因（売買、相続、代物弁済など）、共有の場合は、各共有分の各持分などが記載されています。
1つの不動産（1筆の土地・1個の建物）について2つ以上の所有権は存在しないので、最も順位番号の大きい欄に記載されている所有権が、現在の所有権を表示し、その記載より小さい順位番号に記載されている内容は、過去の所有者の変動が表示されることとなります。

ⅱ．乙区
所有権以外の権利に関する事項が記載されます。
登記の目的（抵当権設定・地役権設定・賃借権設定など）、原因、債権額または極度額、共同担保目録番号、その他の条件や特約などが記載されます。
1つの不動産（1筆の土地・1個の建物）について2つ以上の抵当権が存在する（同順位または順位の異なる抵当権）場合もあります。

本日は、『登記事項証明書等の見方』について、お話させていただきました。

次回は、『登記記録以外の資料の調査』について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）


  

本日は、宅地建物業法の『無免許営業』について、お話させていただきます。

宅建業法の無免許営業とは、宅地建物取引業の免許を持たない人が、広い宅地を所有していたとして、その宅地を区画割りして利益を目的として不特定多数のかたに売却する行為は、『宅地建物取引業』に該当することから、その区画割りして不特定多数の方に分譲した行為は、無免許で『宅地建物取引業』を行ったとして、無免許営業に該当することとなります。

その売買を不動産業者に仲介で依頼したものであっても、無免許営業に該当するというものでした。

ただ、その無免許営業については、何区画分譲したらそれに該当するかなどの明確な基準の定めはなく、各都道府県で、その取り扱いは異なるようです。
一部、厳しい都道府県では、２区画から無免許営業に該当することとしているようですし、反して20区画でも何も言われない都道府県もあるようです。

この無免許営業については、売主の地主さんへの罰則の規定はあるのですが、売主の地主さんへの罰則よりは、その仲介を行った不動産業者に対して『無免許営業幇助』による宅建業法による罰則が適用されることが多いようです。

土地の時価が毎年下落しているなか、広い土地を一括購入して分譲する不動産業者が減っているなか、広い土地を処分しなければならない地主さんにとっては、面倒なことです。

もっとも、自分で『宅地建物取引業』の免許を取得すればいいわけですが、試験をうけて合格後に店舗を準備してそのほか登録費用で約200万円程、かかってきます。
とても、毎年、継続的に売却したい一団の土地があればともかく、数年に一度程度の売却行為であればそこまでの手間と費用の負担は厳しいものでしょう。

土地の地価が右肩上がりから下落基調にかわってきたこの時代において、相続税の納付のために土地を売却しなければならないといったときに、一括で購入してくれる不動産業者が少なくなってきたことから価格を競わせるような有利な価格交渉も出来なくなってきたりとか、なかなか一括では売れなくなってきたりとか、厳しい局面を迎えています。

このように考えてくると、そもそも、自分の土地を細かく区画割りして不動産仲介業者に売却を依頼することに、何の問題が生じてくるのかが、疑問となってきます。

この無免許営業は、宅地建物取引業の免許のない者は土地の分譲を行ってはいけないということですが、その分譲をプロの不動産仲介業者が行えば売買契約の取引上は、何らの問題は生じないと考えます。

昔のように、売り易い時代から、売却困難な時代に変わったなか、宅建業法の見直しも必要ではないでしょうか？



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

本日は、不動産コンサルタンンと財産コンサルタントとの違いについてお話させていただきます。

『不動産のコンサルタント業務』と『財産のコンサルタント業務』の違いについて、バードレポートというブログに非常に分かり易く掲載されていましたので、その内容をベースとしてご紹介させていただきます。

不動産コンサルタント業務は『客観的な不動産』を扱いますが、財産コンサルタント業務は『主観的な財産』を扱うものです。

例えば、ある土地があるとして、客観的に不動産としてみれば、用途地域や容積率等から３階建ての賃貸マンションの建築が最有効活用となる土地とします。

その土地をＡさんが持っていた場合、老後の生活資金のため３階建てのアパートを建てるのがＡさんにとっての『財産』としての最有効活用になることでしょう。

ところがもしその土地を大地主のＢさんが持っていたとすれば、将来の相続税の納税のための建物を建てずに、駐車場にしておくことがＢさんにとっての『財産』としての最有効活用ということもあるでしょう。

土地オーナーの皆様にとっては、賃貸マンション建築を代表とする『土地の有効活用』は『目的』ではないこととなります。

例えば『相続対策』が『目的）なのであって、『土地の有効活用』は『手段』なのです。言い換えれば『財産』としてその土地をどうするのかが『目的』であり、『不動産』としてその土地を活かすのかは『手段』となるのです。

そして、『財産コンサルタント』とは、クライアントの方の『目的』を、不動産調査や現状分析にもとづいて、顕在化させて、その対処の結果生じる不動産ニーズを建築売買等で実行支援させていただくものとなります。

その『財産コンサルタント』の手順としましては、次の通りとなってきます。

まず、クライアントの方から、親族関係・財産・所得ほかについての説明を受けます。次に路線価での相続税評価額と相続税額を算出し、相続税の納税が可能か、兄弟間の分割が可能かを検討します。

あらためて、クライアントの方に、その結果を報告し、建築・購入・売却・保険その他の対策案を提案させていただきます。

そのご提案は理詰めに根拠を示させていただくこととなります。
なぜこの土地にこういう建物を建てなくてはいけないのか、なぜこれを買わなくてはいけないのかと・・『そうしなくては、これこれの理由で相続税が払えなくなるからです。』といったような、『お願いですからこれを買ってください。』等の営業を目的としたものではありません。

そして検討とその説明を繰り返しながらその対策案を実行させていただくこととなります。
このようにして、納税・分割・節税のバランスを取りながら対策実行を行っていきます。

要は、クライアントの方のためになることを、クライアントの方のために提案し、実行させていただくということです。

※最後に、ここでいう『不動産コンサルタント業務』とは、あくまで、『手段』としてのご提案に留まっている業務を指していますので、不動産コンサルタントの名称の全てが、それに該当するものではありません。
不動産コンサルタントの名称のもと、当然『財産コンサルティング業務』を行っているケースも数多くありますのでお断りさせていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）






  

本日は、『不動産現状分析方法③』について、お話させていただきます。

本日は、不動産現状分析における登記記録の調査についてのお話です。

不動産については、所有者がだれであるかを確認することは、すごく、重要なことであり、その確認は登記事項証明書により確認することとなります。

１．登記記録の調査

①所有者
対象となる不動産の所有者について、登記事項が記載された登記事項証明書の交付を受ける等により確認します。
現地に居住していても、相続登記が未了で依頼者等の所有名義となっていない場合もあります。
また。所有者確認のために固定資産税評価証明書を依頼者等に求めることが必要となることもあります。

②所有権以外の権利
借地権の場合は、土地の登記記録には登録されていないことがほとんどです。
借地権の対抗力は建物の登記によって与えられますし、ほとんどの地主さんは借地権の登記には同意しないことが多いからです。
また、通行権は地役権の登記はされていない場合があります。
なお、私道に面している土地は私道について共有持分等を有しているかの調査が必要となります。

２．登記記録の調査方法

①登記事項証明書の交付等
だれでも登記所において手数料を納付して登記事項証明書（登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明した書面）および登記事項要約書（登記記録に記録されている事項の概要を記した書面）の交付を請求することができます。
登記事項証明書等の交付請求や登記簿謄抄本の交付申請や閲覧申請等は、土地の場合は『地番』、家屋の場合は『家屋番号』を記載することとなります。
『地番』が不明な場合は、公図と住宅地図を照らし併せて把握します。
『家屋番号』が不明な場合は、所有者または地番上の建物で申請する場合もあります。

なお、登記記録の記載内容は、必ずしも真実の物理的状況・真実の権利関係が記載されているとは限りません。
例えば、現況が『宅地』であるのに土地の地目が『畑』として登記されている場合や、現実の所有者名が登記記録における所有者と違っている場合もあります。

以上、『不動産現状分析方法③』について、お話させていただきました。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）





  

本日は、『不動産の現状分析方法②』についてを、お話しさせていただきます。

本日は、不動産現状分析方法のうち、現地調査についてのお話をさせていただきます。

１．現地調査

①交通・接近状況
最寄り駅や、駅からのルートについて調査します。
駅からの距離、バス便であれば最寄駅からの時間、バス停からの距離を調査します。

②市場性等
貸ビル、賃貸マンションまたはアパートの建設の場合など、賃貸需要がどの程度見込めるか、現地や周辺の状況を調査します。
必要な場合は、地元不動産業者に聞き込みを行ったりします。

③現地の状況
現地は更地か、または建物が建っているかを確認します。
新たに建物を建設する場合に解体撤去に要する期間や費用を調査します。

④地形、地勢
土地の形状や傾斜、高低差などを、おおよそ目視で確認します。

⑤境界
現地には境界杭があるのか、塀などに境界らしきペイントがなされているのかを確認します。
土地の売却の場合はもちろん、建物を建築する際も境界を確定する必要が生じます。
また、越境物はないかどうかも確認します。

⑥道路
接道状況はどうなっているか、接道状況によっては共同住宅等の建設ができない場合があるので注意を要します。
また、対象となる土地には、隣地の通行の用に供されている部分はないか、袋地通行権の対象となる無道路地を囲んでいるほうの土地ではないか、等々、権利関係調査のまえに目視で確認します。

⑦生活関連施設

ⅰ．上水道
前面道路の埋設状況の確認（公営か民営か）、水道管の口径の確認（何ｍｍか）、井戸か敷地内に引き込み済みか、かつ、その位置の確認等をします。

ⅱ．下水道
本下水対応か、浄化槽対応か、本下水対応地域の時、前面道路の埋設は、かつ、敷地内に汚水枡の引き込み済みか、かつ、その位置の確認をします。

ⅲ．ガス
都市ガスかプロパンガスかの確認をします。

ⅳ．電気
電柱の位置、敷地内の電柱の有無の確認をします。

以上、『不動産現状分析方法』のうち現地調査について、お話させていただきました。

次回は、引き続き『不動産現状分析方法③』について、お話させていただきます。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。

相続支援業務につきましては、『相続支援ネット』に所属し『つくばエリア』を担当しています。
『相続支援ネット』とは相続の各専門家（税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、建築士）とコワーク（協働）を組み、お客様が的確な相続を実現するためのアドバイスと支援をご提供する相続専門家集団です。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

本日は、『不動産現状分析①』について、お話させていただきます。

不動産現状分析には、『調査』と『分析』が必要となってきます。

その『調査』、『分析』を行う具体的な項目は次のようになります。

１．物理的な状況調査
①土地関連調査
所在及び地番、地目、地積、隣地との境界確認、地質、地番等
②建物関連調査
所在及び家屋番号、建物構造（耐震調査）、用途、床面積、建築時期等、建築（外装、内装、屋上、外構等）、設備関係、建築のグレード（再調査価格）、維持・保全・修繕費用・増改築等（改修、修繕履歴等）、建築基準法との関連（違反建築等）、アスベスト等の有害物質等
③環境関連調査
騒音・振動・土壌汚染・大気汚染等各種汚染、危険・嫌悪施設等、地中埋設物、地震等災害関連等
④地域関連調査
交通、エリア評価、再開発の有無、道路計画、新規交通利便性（地下鉄の開通など）、人口推移、地域特性

２．法律的な状況調査
①権利関係調査
登記簿記録等による調査（所有権、区分所有権、共有持分、地上権の設定状況、抵当権、根抵当権・・債権者名、債務者名、抵当権者名、債権額、極度額）
②賃貸借契約関連調査
契約当事者名、契約内容・条件、契約期間等
③占有関係調査
占有状況、占有者名等

３．経済的な環境調査
①賃料収入及び経費関係調査
賃料収入【月額賃料、一時金（権利金、敷金・保証金等）の名称・性格及び額、賃料の未払い状況、過去の実績】。賃料相場、運営支出（維持管理費、修繕費、公租公課、損害保険料、その他）及びそれらの過去の実績
②テナント調査
テナント名、個人（職業や身分）、法人（会社の実績、上場・非上場等）
③市場分析
経済、金利、税制、行政等の社会的要因
不動産賃貸及び売買市場の動向（新規開発、競合関係、近隣地域の経済動向等）、空室率（稼働率）、賃料、経費の変動状況等

４．対象不動産の収支予測と価格の査定
上記の調査を通じて得られた収支状況をもとに将来の収支予想を行い、収益還元法を中心に対象不動産の価格の査定を行うものです。

以上、『不動産現状分析方法①』調査と分析の項目について、お話させていただきました。

次回は、引き続き『不動産現状分析②』について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）



  

本日は、『相続に備えた不動産対策』について、お話させていただきます。

相続に備えて行っておきたいことは、『相続人の確定』があります。
実子のほかに相続人はいるのか・・・・
婚外子で認知した子はいるのか等々、戸籍謄本によって確認していくこととなります。
被相続人が遺言書を遺していたにせよ、例えばその認知した子どもに遺言書で財産の分割の旨の記載しかなかった場合でも、その認知された子どもは法定相続分（実子の２分の１）の２分の１を遺留分として財産を請求する権利があります。
相続人は、戸籍謄本をもって、確定できますので、早め早めの戸籍謄本の取得が望まれます。

相続人の確定と並行して、相続財産を把握する必要があります。
現金、預貯金、貸付金、不動産、有価証券等々、被相続人の所有している財産の棚卸が必用です。

そして、財産の棚卸が済んだのちに、各財産の評価額を相続税の『財産評価基本通達』なる通達にのっとた評価方法で算出し、その価額に生命保険金等の価額や相続時精算課税財産の価額を加算し、債務を控除し、さらに相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算したうえで、基礎控除額（5000万円 1000万円×法定相続人の数）を減額して課税価格となるわけです。

この財産評価の計算で難しいのが不動産（土地）と自社株の評価です。

不動産（土地）は、その立地、形状、利用状況によってその価額が大きく変わってくることもあります。
さらに小規模住宅用地の特例や広大地の評価方法などなど、その評価には、『財産評価基本通達』の知識はもとより、不動産の根本的な知識が必要となってきます。

基本的なことでまず、重要なものは、道路の確認となります。
幅員４ｍ未満の道路の時のセットバックの有無や、公道か私道かの違い等々、確認調査すべきことは、かなり、あると言えるでしょう。

このように考えると、将来の相続に備えるためには、ご所有されている不動産の現状分析を行うことが、有効な確認、かつ、調査の方法となってきます。

次回は、その不動産の現状分析について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

本日は、『会社の借入金の個人保証』について、お話させていただきます。

会社の借入金については、経営者個人の所有する不動産等を担保として、個人保証をしているケ-スが少なくありません。
事業承継では、このような個人保証をどう対応するかがポイントとなってきます。
負の財産を相続させないために、個人保証は解消しておきたいものです。

ただし、金融機関は簡単には個人保証を外すことはありません。
個人保証が求められるのは、そもそも、会社だけでは債務の返済に対する信用が不足しているからです。
こうしたリスクをなくさなければ、金融機関としてはなかなか保証を解除できないのが実情となります。

事業承継により経営者が交代した場合、個人保証を引き継げるかどうにかも疑問が残ります。
事業の継続性に懸念がなければ、個人保証を後継者に切り替えるべきというのが行政の立場ですが、必ずしもそのとおりとなるとは限りません。

これらの個人保証の問題を解消するのには、会社の業績をあげて、個人保証の必要のない信用力を構築することが必要です。
このように、個人保証を必要としない経営状態を築いていくとともに、金融機関との連携を密にしながら、個人保証の解除を目指すことが、事業承継にとっても重要なこととなってきます。

本日は、『会社借入金の個人保証』について、お話させていただきました。

次回以降は、『相続に備えた不動産対策』について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）




  

本日は、『事業用地や自宅の相続税額軽減』について、お話させていただきます。

事業用の土地や自宅の土地を相続した場合、税負担も大きくかかってくることがあります。
事業用の土地が経営者の個人所有であることは少なくないですし、自宅の土地が会社の借入金の担保となっているケースもあります。
かといって、相続税を支払えないからといって、それを手放すわけにもいきません。

このような場合に適用されるのが、小規模住宅用地等の課税特例です。
事業用宅地の場合は、申告期限までに事業を継続するなどの条件を満たせば、400平方メートルまで、その評価額の80％が減額されます。

さらに、自宅の土地も、申告期限まで居住を継続するなどの条件を満たせば、240平方メートルまで評価額の80％が減額されることとなります。

この小規模住宅用地の特例は、非上場株式の相続税の納税猶予が適用されても、併用は可能となります。

このように、産業振興、雇用確保や経済浮揚などの観点から、国は中小企業の事業承継を円滑に進めるためのさまざまな施策・制度を用意しています。

以上、『事業用地や自宅の相続税軽減』についてを、お話させていただきました。

次回は、『会社借入金の個人保証』についてを、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）


  

本日は、『相続株式の会社への売却』についてを、お話させていただきます。

経営者が保有していた株式を相続することとなった場合で、後継者が各種議決に必要な株式を保有できず、経営を円滑に進められないこともあります。
このために、相続した株式を会社が買い取るケースがよく見られることとなります。
一般的には個人株主が非上場株式を発行会社に売却した場合は、売却価額の一部が配当所得され総合課税の対象となってきます。

所得税と住民税を合わせて最高税率は50％となります。
これだけ、負担が大きいと、株式を売却する意欲が薄れてしまいかねませんので、こうしたケースに対しては税制上の特例が認めらることとなります。

個人が相続等によって非上場株式を取得したことに対応する相続税を納付している場合、相続税の申告期限から３年以内にその株式を発行会社に売却すれば、譲渡所得等として申告分離課税の対象とされるものです。

この場合は、所得税・住民税を合わせて税率は20％となります。
この税負担の軽減は、相続した株式の売却が促進されますので、事業承継も円滑に進むものと期待できるものです。

本日は、『相続株式の会社への売却』についてを、お話させていただきました。

次回は、『事業用地や自宅の土地の相続税軽減特例』について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

本日は、『事業承継をサポートする特例』について、お話させていただきます。

2009年に経営承継円滑化法が施行されました。
過大な税負担のもと、事業承継が進まないケースが後を絶たないために、円滑な承継のサポートを目的としています。
この法で設けられたのが、相続税・贈与税の納税猶予制度です。
後継者が前経営者から相続によって株式を取得するときに、一定の要件を満たしていれば、発行済み議決権株式総数の３分の２までの部分について、課税価格の80％に対応する相続税額が猶予されることとなります。

この制度は、非上場の中小企業に適用されることとなります。
なお、この制度は、先代経営者の存命中に事業承継の計画を立てて、経済産業大臣の確認を得ることが求められます。
この後継者は先代経営者の親族でなければなりません。

相続税の申告期限から５年間、雇用の８割以上を確保しているなど、事業を継続していることが確認されれば納税が猶予される仕組みとなっています。
毎年１回、所定の報告書を提出してこの確認を受けることとなります。
その後も、納税猶予の対象となっている株式を継続して保有するなどすれば、猶予が継続されます。

贈与についても、、同様の制度があります。

これらの納税猶予制度によって、事業承継時の税コストの軽減を図ることができます。

早い段階から、事業承継のプランを立てて着実に実行することが重要言えるでしょう。

以上、『事業承継をサポートする特例』について、お話させていただきました。

次回は、『相続株式の会社への売却のケース』についてを、お話させていただきます。




荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）



  

本日は、『事業承継のコスト』について、お話させていただきます。

親族への事業承継も、Ｍ＆Ａの事業承継も、承継するに足る魅力がなければ成功は難しいこととなります。
要は、儲かる会社でなければ、誰も経営しようとは思わないのです。
しかし、儲かる会社ほど承継に対するコストが大きくなってきます。
その最大の要因は税金です。

事業承継の対象となる会社は、株式会社がほとんどです。
すなわち、経営権の委譲は、株式の移動により行われることとなります。
現経営者が保有する株式を、後継者に売却するか、贈与するか、あるいは相続させることとなるわけです。

売却による場合は、現経営者にとって、相続時または前回の事業承継時の株価と、今回の事業承継時の株価の差額が、譲渡益となってきます。
その譲渡益に対して、所得税がかかってくることとなってきます。
贈与の場合は贈与税が・・・相続によれば相続税が・・・それぞれかかってくることとなってきます。

現在、経営がうまくいって利益を出している会社ほど、これらの税金が重くのしかかってきます。
その税負担によるキャッシュアウトが事業承継を阻害しかねないことに注意が必要となります。
その対策としては、株価が上昇しないようにする株価対策等がありますが、利益の出ていない株価の低い会社に対しては、事業承継対策会社としての魅力は乏しいこととなります。

その他の方法としては、税額を抑える事業承継スキームを模索していく方法となります。
株式の移動が相続によるのか、贈与によるのかで、税額は異なってきます。
個人資産の帰属によっても、税率や税額は異なってくることとなってきます。

納税資金の準備も重要となってきます。
税制上、比較的有利に取り扱われることとなる保険が活用されるケースが多いようです。
それと同時に個人資産の見直しも必要となってきます。
現金化の難しい不動産はあらかじめ、分割したりとか組み替えるなどの準備が必要となってきます。

以上、『事業承継のコスト』について、お話させていただきました。

次回は、『会社の経営権と株主対策』について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）
  

本日は、『Ｍ＆Ａによる事業承継』について、お話させていただきます。

後継者が親族などから見つからない場合は、税理士や経営コンサルタントに相談して会社を売却する方法があります。
従業員への承継という方法もありますが、実際に従業員への会社売却の例は、ほとんど、無いようです。

事業売却に抵抗があるかたは約44％、抵抗感がないかたは約46％としたデーターがあります。
以前よりは、現実として会社の売却を受け入れる人が多くなったようですが、課題としては、多額を投じてその会社や事業を買収するメリットがある相手が、簡単に見つかることがないという事実があります。

次の課題としては、売却先が見つかれば、売却額や売却条件を決めなければなりませんが、売却する側は高く売却したいですし、買収する側は、できるだけ安く買収したいと考えますので、その交渉は厳しいものとなってくることです。

会社の価値を公平かつ正確に算定するのには、プロである会計士や弁護士が売却対象の会社に入り、資産価値を精査する『デュ―デリジェンス』と呼ばれる調査が必要となってきます。
この調査では、隠れた債務や取引先との関係などを徹底的に調査します。
したがって、買収側、受け入れ側との、その負担はおおきいものとなってきますが、円滑なＭ＆Ａにとっては不可欠なものとなってきます。

また、Ｍ＆Ａの条件として経営者がよく挙げてくるのは、雇用の確保といわれています。
Ｍ＆Ａの際に、雇用に関する条項を入れることは可能でありますが、企業体質の異なる会社に吸収される場合、全ての従業員にとって新会社への転籍が望ましいかといえばそうでないことも考えられます。
売却側の経営者は、買収側が自社の事業部門の位置づけを確認して、従業員のその後を考えてあげることが必要と言われています。

50％近くの会社で、いまだ後継者が決まっていないといわれています。
子どもなど親族への承継が難しいと想像されます。
Ｍ＆Ａによる事業承継のニーズは、ますます、増加するであろうといわれています。

以上、『Ｍ＆Ａによる事業承継』について、お話させていただきました。

次回は、『事業承継のコスト』について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）







  

本日は、『事業承継の課題』について、お話させていただきます。

事業承継の課題としては、後継者問題があると言われています。
後継者候補の第一号は、何といっても自分の子どもでしょう。
ただ、漠然と子どもに継がせたいと思っていても、具体的には後継者を決められないのが現状のようです。
その理由としては子どもには自分の好きな道を歩ませたいと願う親が増えたそうです。
最近の経営環境の悪化から、特に自分が経営で大きな苦労をしている場合、子どもに同じ苦労を味わせたくないと考えるからのようです。

子どものほうは、将来への展望を聞きにくい中小企業経営者に魅力を感じることが少なくないようです。
好業績の会社ならともかく、負債を背負って事業を継続していくことに躊躇を覚えるからでしょう。
スムーズな事業承継には、周到な準備と親子双方の心構えが必要となってきますので、事業承継に向けた準備がいかに重要であるかは言うまでもありません。

以上、『事業承継の課題』について、お話させていただきました。

次回は、『Ｍ＆Ａによる事業承継』について、お話させていただきます。


荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）