『相続の事が少しずつ分かるいいお話・・・』

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本日は、『遺産分割の計画』について、お話させていただきます。

前回お話しました財産目録を作成してみると、不要な財産や分割のしづらい財産があることに気づきます。
その場合にはそれらを分割や換金がしやすい財産に換えておくことが、争族対策と相続対策になります。

よくあるのは、相続税のことばかり気にして、借金してアパートなどうぃ買う人がいます。
この行為は、せっかく負の遺産がないのに、それをわざわざ背負い込んでいるようなものです。
昭和の時代の土地神話があったときの相続税対策が、まだ跋扈していることに驚かざるをえません。
土地や建物の値段が下がる時代に、わざわざ借金をしてアパートやマンションを建てるのはリスクが高すぎるといわざるを得ません。

確かに、税金は安くなるかもしれませんが、実際の総資産は減ってしまいます。
なおかつ分割しづらい債権債務を背負う相続人はたまりません。
そのような相続対策は、メリットのない対策と言えるかもしれません。

遺産分割は誰かが得すれば誰かが損をするというように、利害がぶつかりあう関係になっています。
『相続人たちで話合って決めろ』というのではなく、やはり、被相続人が遺言書という形で遺産分割の指針をたてておくべきでしょう。

また、相続税の納税は現金納付が原則であるが、支払えない場合には、延納手続きがあります。
現金納付が困難な場合には物納という手段もありますが、物納は税務署が、なかなか、認めなくなりましたので、物納を前提と納税プランニングを立てるのには非常に危険が伴います。

相続対策よりは争族対策を優先し、そして納税対策を立てる。
遺産分割がうまくいけば、争族にならないですみます。

以上、『遺産分割の計画』について、お話させていただきました。

次回は、『遺言書の作成』について、お話させていただきます。



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

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無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

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業務委託契約締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


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『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
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電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）






  

本日は、『財産目録の作成』について、お話させていただきます。

相続人を確定したあとは、財産の把握を行います。

財産の把握をするためには、財産目録に実際に財産項目を書きいれてみることです。
併せてその根拠となる書類を同時に集めておくようにします。
たとえば、土地であれば登記簿謄本、権利証（不動産登記情報）、地積測量図、借地契約書、不動産賃貸契約書などです。

特に土地の場合は、境界をはっきりさせているかどうかが非常に重要となります。
隣地所有者とのトラブルはないようにしておきたいところです。
もしも現在、トラブルがあるような場合は、できるだけ、早く解決しておいたほうがよろしいでしょう。

また、受取家賃の滞納や、知人への貸付金等で、回収不能の見込みの強いものは、貸倒れの処理をしておいたほうがよろしいでしょう。
相続発生のときに、何の手当てもしていないと、債権として相続財産として相続税の対象となってしまいます。

相続対策としては、とにかくいろいろなテクニックに走りがちとなってしまいますが、境界を明らかにしておく、地積測量図を作っておくなど、あとで行うと時間も費用もかかってしまうことを、相続人が生前に行っておくことが節税の一番の基本となります。

本日は、『財産目録の作成』について、お話させていただきました。

次回は、『遺産分割の計画』について、お話させていただきます。


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本日は、『相続対策は早いうちに始める。』について、お話させていただきます。

相続対策を行うためには、元気であることが重要です。
すなわち、認知症などの病を患っていないことが大切です。

ここで認知症を患ってしまって相続対策を中断した事例をご紹介させていただきます。

Ａさん（９０歳）は、昨年まで体調には不安がなく、晩酌を楽しみながら、新聞も２紙は必ず読み、いたって元気であり、家族は100歳位までは丈夫に過ごせると思っていました。
ところが、年末に階段で滑って転んだことがきっかけで寝たきりになったところ、認知症を発症してしまいました。

相続対策のために、分割が不可能な所有不動産を分割可能な不動産へ買い換えようと考えていましたが、認知症の発症により、それもできなくなってしまいました。
成年後見制度の後見・保佐・補助を使って、相続人となる子どもが相続対策を出来ると考えがちですが、実は出来ないこととなります。

成年後見制度で出来るのは、財産の現状を維持する行為、財産の性質を変えない範囲で利用し改良する行為などに限られていますので、所有財産を売却することも運用することも貸すことも出来なくなりました。

認知症などになってしまうと、判断能力が欠如してしまうので遺言もできないし、財産の組み換えなどの相続対策を出来なくなってしまいます。
それだけではなく、その後の生活に本人も家族も大いに支障をきたすこととなってしまいます。

上記の事例のようにいつ何時、認知症になってしまうなどの事態が起きるのかもわかりません。

相続対策は、元気で判断能力のあるうちに、初めなければ手遅れとなってしまうことがあります。

早目、早目の対策が無難であると言えますので、早目に専門家へ相談することが、安全な相続対策となります。

以上、『相続対策は早目に始める』についてお話させていただきました。

次回は、『財産目録作成』について、お話させていただきます。


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本日は、前回に続いて、『相続人に関する相続事例』について、お話させていただきます。

１　会ったことのない甥っ子さんに財産が相続されるケース

東京在住のＡ男さんとその奥さんＢ子さんは、一心不乱に働き続けて、裸一貫から都心の青山に100坪の家を持つことができました。
Ａ男さんとＢ子さんに子どもはなく、２人住まいでした。

そして、Ａ男さんが、突然、亡くなってしまいました。
相続の手続きを依頼した税理士にＡ男さんの亡くなったお兄さんに認知した男の子がいることを知らされました。
そのお兄さんは、子どもがいないものと思い込んでいましたので、全く予想外のことでした。

その義兄の認知した子どもにも相続権があり、Ａ男さんの財産の４分の１は義兄の子どものものになりますと聞いて愕然となりました。
Ａ男さんが、生前に、全財産をＢ子さんに相続しますと遺しておけば、このようなことにならなかったのですが、その手続きを踏む間もなく、亡くなってしまったわけです。

Ｂ子さんは、Ａ男さんの遺した財産の価値のほとんどが自宅の不動産となりますので、遺産分割のためには、その自宅を売らざるを得なくなるかもしれないと、不安な日々を送ることとなってしましました。

このように、お子さんがいらっしゃらない場合や、婚外子がいる、再婚している、あるいは内縁関係などの複雑な事情があるときは、あらかじめ、相続人に該当する人をはっきりさせておくことが、とても重要なこととかってきます。

元気なうちに、相続人の確認、相続財産の棚卸と評価、相続税の有無の検証、等々を初めておくことが必要です。

次回は、『相続対策は元気なうちに』について、お話させていただきます。



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本日は、相続人に関する相続事例について、お話させていただきます。

１　連れ子を養子縁組して実子の相続分が激減した例

20億円の財産を遺したＡ男さん。
妻のＢ子さんとは再婚同士です。
Ａ男さんには前妻との間にＣ男さんという長男がいます。
また、Ｂ子さんは前夫との間にＤ子さんという娘がいました。

再婚時に、Ａ男さんはすでに成人していて独立していました。
一方のＤ子さんはまだ小学生でしたので、Ａ男さんはＤ子さんを養子縁組をしました。

その後、Ａ男さんが亡くなり相続が発生しました。
Ａ男さんの財産の２分の１が『後妻のＢ子さん』に、４分の１が『長男のＣ男さん』と『連れ子の養子のＤ子さん』に行きました。

そして後妻のＢ子さんが亡くなりました。
Ｂ子さんは、長男のＣ男さんと養子縁組をしていませんでした。
そして、Ｂ子さんの全財産が、連れ子のＤ子さんにいき、長男のＣ男さんへの相続分はありませんでした。

結果として、Ａ男さんの財産は、Ａ男さんとの血のつながりのない連れ子のＤ子さんに４分の３、血のつながりのある長男のＣ男さんには４分の１しか相続されない結果となりました。

このようなケースが起こり得るような再婚等をされた時は、遺言書をのこして、自分と血のつながりのあるＡ男さんに相応の財産がいくような配慮が欲しかったと思います。

このように、民法の定めの通りに事を進めていくと、時には自分の直系血族に財産が少ししか行かない事もありますので注意が必要です。

以上、『相続人に関する相続事例①』について、お話させていただきました。

次回は、『相続人に関する相続事例②』について、お話させていただきます。



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本日は、前回に引き続き『争続対策と相続税対策』について、お話させていただきます。

◇その１　相続人の確定

相続について考える場合には、まず、誰が相続人であるかを判明させる必要があります。
法定相続の場合は、相続人の順位を設けてあり、配偶者は常に相続人となります。

第１順位

被相続人に子供がいれば、相続人は子供と配偶者となります。
したがって、直系尊属（父母祖父祖母）や兄弟姉妹は相続人とはなりません。

第２順位

被相続人に子どもがいなく、かつ、その子どもに代襲者（孫）がいなければ、相続人は直系尊属と配偶者となります。
したがって、兄弟姉妹は相続人にはなれないこととなります。

第３順位

被相続人に子どもがいなく、かつ、その子どもに代襲者がいなく、かつ、直系尊属がいない場合は、相続人は兄弟姉妹と配偶者となります。

ところで、養子は実子と同じように相続人になれますが、税法上は、実子がいない場合は２人まで、実子がいる場合は１人までしか、養子を法定相続人の数に算入できないこととされています。
ただし、配偶者の連れ子を養子にした場合は、その連れ子は実子とみなされることとなっていますので、養子の数の制限を受けることはありません。

その他、民法の規定による特別養子縁組（戸籍上、実親との親子関係が切れます。）により被相続人の養子となった者は、税法上は実子とみなされますので、養子の数の制限を受けることはありません。
そのほかにも、養子の代襲相続人（養子縁組の後に生まれた代襲相続人に限る）等などは養子の数の制限を受けない場合がありますので、注意が必要です。
詳細の規定によるところがありますので、養子がいらっしゃるときには、あらかじめ、専門家に確認しておくことが無難です。

以上、今回は相続人の確定について、お話させていただきました。

次回は、『相続人に係わる相続事例』について、お話させていただきます。


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本日は、『争続対策と相続税対策①』について、お話させていただきます。

１．序論

相続には、一族が争う『争続』対策と税金対策の２種類の対策が必要と言われています。
この２つの対策は、生前に行う対策にすべてがかかっているといっても過言ではありません。
日本での相続税の考え方は、『均分相続』を基本としています。
相続人が平等に相続すべきという考え方です。

ここにおいて、問題なのは、財産分割するにも同じ財産が等分にあるというわけではないことです。
ましてや、日本人の財産の70％は不動といわれています。
不動産は全く同じものはありません。

遺産分割を難しくしている原因の一つに不動産の分割の困難さがあります。
また、相続税が発生したときの納税方法についての悩みも大きいものです。
相続人間で争いの起こらないように、誰に何を遺してあげるのか、
相続税をどのように支払っていくのか
などなど、生前にその時に備えた準備をしておくことがとても重要なこととなってきます。

次回以降で、その相続対策について、順を追ってお話させていただきます。



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本日は、『賃貸借に係わる金銭⑦』について、お話させていただきます。

１　礼金とは

礼金は、借家に多くみられ、もともと戦後の住宅難の頃、家を貸してくれたことに感謝し、謝礼として支払ったことに始まったものと言われます。
それが礼金の名目で、契約の際に渡し切りの金銭として慣行化されたものといえるでしょう。
また、契約当初の権利金にあたるものや契約更新のときの更新料を、礼金の名目で授受することもあります。
なお、仲介をした不動産業者の仲介料も礼金ということがありますが、これは賃貸借契約とは別個のものとなります。

２　更新料とは

契約期間が満了し、さらに契約を継続させる（更新）ときに一定の金銭を支払う慣行があり、これを更新料といいます。
更新料は法的に必ずしも支払わなければならないものではなく、支払いの慣行がない地域も多くなります。
その額は、借家の場合は家賃の1～2ヵ月分、借地の場合は借地権価格の5％程度が標準とされています。
更新料と礼金は、支払うべき法的根拠はなく、慣習に基づく金銭となります。
近年は、これらの金銭を支払わないケースも多々見受けられることとなりました。

以上、『賃貸借に係わる金銭⑦』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借に係わる金銭⑧』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借に係わる金銭⑥』について、お話させていただきます。

１　権利金とは

一時金のなかで、権利金ほどわかりづらいものはなく、法的に多様な性格を持っています。
その理由は、敷金とか保証金と違い、『権利に対するお金』という名目の権利金は、どのような場面でも使いやすい名称だからです。

貸主・借主間の利益・不利益の調整や賃借権が特殊性を持つ（持たせる）場合などの個別的事情について、金銭で
解決を図ろうとする諸場面で、権利金という名称の金銭が授受される現実が先ず先にあり、その現実に対して、あとからいろいろと法的性格を検討していると考えるほうが分かりやすいでしょう。

権利金の性格としては、一応、次のようなものが考えられていますが、いずれも戻ってこない金銭ということでは一致しています。

①　賃借権設定の一時金

土地を借りる際に、借地人から地主に権利金として、まとまった額が支払われます。
定期借地契約でない一般の借地契約では、いったん土地を貸すと、地主はその土地を半永久的に自分で利用することができなくかり、逆に借地人は、強い権利を手にいれることができることとなります。
このような利益・不利益を調整するために、土地を借りる際に借地権設定の対価として権利金が授受されます。

②　賃借権に譲渡性を持たせる対価

飲食店の『居抜き』のように、賃借権の譲渡・転貸することを、あらかじめ認めてもらうために権利金を授受することがあります。

③　営業権の対価

有名店舗の『のれん』などの営業上の権利・利益（営業権）を引き継ぐ際に、営業権の対価として権利金が授受されます。

④　賃料の前払い

月々の賃料を低く抑えながら、それをカバーするために、賃料の一部を一括前払いする意味で権利金が授受されることがあります。

このように、権利金の性格は多様ですので、実際の契約においては、どのような性格のものかをはっきりさせることが大切です。

以上、『賃貸借に係わる金銭⑥』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借に係わる金銭⑦』について、お話させていただきます。




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本日は、『賃貸借に関わる金銭⑤』について、お話させていただきます。

１　保証金とは

保証金の授受は、ビルおよび店舗の賃貸借に多く見られます。
具体的な契約書での文言は次の通りとなります。
『賃借人は、本契約締結と同時に、保証金として○○○○円を賃貸人に差し入れる。当保証金は、契約日より満○年間にわたり、毎年均等償還する。据え置き期間中は無利息とし、期間経過後は年1％の利息をつける。』

法的性格がはっきりしている敷金と違い、保証金の性格は多様ですが、法的には金銭消費貸借契約（金銭の貸し借り）の性格が強いものと理解されます。
保証金授受の慣行は、戦後、ビルの建築資金を補うためのものに由来し、以前は建設協力金の名称が多く用いられていました。
通常、敷金は賃料の数か月分と理解されていたので、多額の一時金を授受するために別の名目として保証金が考えだされたようです。

一般に、保証金は、一定期間据え置いた後、分割して返還されます。
返還されずに残っている額を、未償還額といいます。
据置期間中は無利息ですが、返還償還後は年1％程度の利息を付けるのが通例です。
また、期間中の途中で解約する場合に、ペナルティとして保証金の一部を没収するという取決めもみられます。

保証金という名目ながら、実際には権利金の場合もあり、また敷金と同様、債務不履行の担保とする場合もあるので、契約では保証金に関する条項をよく読んで、その実質的な法的性格を理解することが大切です。

このように保証金の性格には不明瞭な点が多いため、近年、ビルの賃貸借では保証金という名目をやめて敷金に一本化する傾向がみられ、それにともなって敷金の高額化が進んでいます。

以上、『賃貸借に関わる金銭⑤』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借に関わる金銭⑥』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借に係わる金銭④』について、お話させていただきます。

１　賃貸借契約の一時金とは

月々の賃料とは別に、賃貸借契約を結ぶときに支払われる金銭を一時金といいます。

一時金には、敷金・権利金・保証金・礼金等があり、その名称はさまざまです。
返還されない渡し切りのものなのか、返還される預り金なのかで大きく性格が違います。
返還されるものとして資金・保証金があり、返還されないものとして権利金・礼金があります。

２　敷金とは

敷金とは、賃借人が賃料を支払わないとか、その他の債務不履行を担保するために預ける金銭となります。
したがって、債務不履行がなければ、契約終了時に全額返してもらえることが原則となります。
未払い賃料等があるときは、その分が敷金から差し引かれることとなります。
通常、預けられてある間の利息はつかないこととなります。
賃貸人が不動産を譲渡したときは、賃貸人の地位は、そのまま新しい買主に引き継がれて、買主は敷金の返還義務を負います。
また、敷金の法的性格からするとおかしいのですが、敷金の償却といって、敷金の一部を返さないケースがあります。

以上、『賃貸借係わる金銭④』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借に係わる金銭⑤』について、お話させて頂きます。


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本日は、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきます。

ビルや店舗の賃貸借の場合、多額の一時金を支払うことがあります。
月々の支払賃料が同額であっても、一時金が違う場合は、賃借人側の実質的な負担は異なる結果となります。
賃借人の負担は、期日ごとに支払われる賃料だけでなく、一時金および共益費に関連するものが実質的なすべての負担額となり、これを実質賃料といいます。

実質賃料とは、名目のいかんにかかわらず、賃貸人に支払われるすべての経済的対価のことです。
たとえば、共益費の一部が実質的に賃料の上乗せ分であることがあります。
また、敷金・保証金等の一時金の運用益も実質賃料の一部となります。

一時金が支払われた場合の実質賃料は、次の式により求められます。

実質賃料＝支払賃料＋一時金運用＋共益費のうちの賃料上乗せ分

以上、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借の係わる金銭④』について、お話させていただきます。



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本日は、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきます。

１　共益費、付加使用料とは・・・

貸ビルやアパートを借りる場合には、賃料のほかに共益費を支払います。
共益費とは、共同で使用するエレベーター・廊下・階段などの電気料および清掃保守料等に充てるためのもので、名称としては、ほかに共通費、管理費などが使われます。

本来は、月々にかかった実費を清算すべきものとなりますが、計算が面倒なため、毎月一定額と決められるのが一般的となります。実際よりも多い額を共益費の名目で徴収し、実質的には賃料の上乗せとなっていることもあります。

付加使用料とは、借りた部屋の中で使う電気・水道・冷暖房・部屋の清掃費などで、賃借人が使った分の実費を支払うのが原則となります。

以上、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借に係わる金銭③』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきます。

１　賃貸借にともなう授受される金銭の種類

①契約締結時・・・・・・・・・・・敷金、保証金、権利金、礼金

②契約期間中の毎月（毎年）・・・・賃料、共益費

③契約更新のとき・・・・・・・・・更新料

④契約終了のとき・・・・・・・・・敷金等の返還分

賃料のように定期的に支払うものと、契約を結ぶときや更新するときに一時的に支払う一時金があります。

２　賃料について

賃料とは、賃借人が不動産を借りて使用する対価として賃貸人に支払う金銭で、土地賃貸借の場合は、地代、建物の場合は家賃といいます。
借地借家法や重要事項説明書では、借賃という言葉を使っています。

賃料は、月単位で支払うのが一般的です。
ただし、借地では年単位での支払いも見受けられます。
月末までに翌月の賃料を支払う前家賃が一般的です。
月の中途で契約した場合は、通常、契約日から月末までの賃料を日割計算します。

賃料を支払わないことは賃借人の重大な義務違反で、契約解除の理由となります。

以上、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借に係わる金銭②』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借契約　保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきます。

１　保証人と連帯保証人の違い

賃貸借契約では、当事者として賃貸人および賃借人のほかに、賃借人の連帯保証人が加わるのが通常です。
連帯保証人とは、賃借人が債務を履行しないときに、連帯して債務を履行することを保証した人間です。
たとえば、賃借人が賃料を支払わないときには、連帯保証人が代わって支払わなければなりません。

法律上、『連帯』という言葉は非常に重要な意味を持っています。
連帯保証人と単なる保証人では責任の程度が大きく違います。

単なる保証人の場合には、自分が支払う前に、まず本人から取ってくれということができます。
しかし連帯保証人の場合には、本人と連帯して同じ立場にあり、本人から先に取ってくれといえず、いきなり請求を受けてそれを拒否できないこととなります。

以上、『賃貸借契約　保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借に係わる金銭』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきます。

１　現状回復義務とは・・・

この現状というのは、もとの状態という意味です。
すなわち、現状回復義務とは、契約が終了したときに、賃借人は、物件を借りる前のもとの状態に戻して返さなければならないことをいいます。

賃借人が自分の都合で取りつけたものを取り外して返すことは当然のこととして、客観的に価値のある造作は、賃貸人に買い取ってくれと請求できるとされています。
そこで、借地借家法では、造作買取請求権を放棄する旨の取り決めが出来ることとなりました。
造作買取請求権を放棄した契約のもとで、賃借人が現状回復しない場合は、賃貸人が現状回復を行い、その費用を敷金から差し引くことが出来ることとなります。

この現状回復にからんでの敷金返還に関するトラブルとして、退去時の現状回復義務があることをよいことに、本来であれば賃貸人が負担すべき修繕費用までを敷金から差し引き、場合によっては、敷金では足りずに追加支出を賃借人に請求するといったような行為によるトラブルがあります。

この現状回復のトラブルに関する解決の指針として、国土交通省が『現状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を発表しています。
この発表によると、賃借人の現状回復とは、『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失､善感注意義務違反、その通常の使用をこえるような使用による損耗・毀損を復旧すること』とされています。
すなわち、賃借人が通常の使い方をして発生する損耗、たとえば、畳の変化や家具を置いたことによる畳のへこみ、壁紙の汚れ等修復費用は、現状回復義務の範囲には入らないこととなってきます。

逆に、賃借人の不注意による通常の使用では発生しない損耗、たとえば、引っ越し作業で生じた引っかき傷、窓の閉め忘れによる雨水の吹きこみによるカビ等の補修は、賃借人の負担となります。
ただし、この場合でも、補修工事が最低限可能な施行単位に基づく補修費用相当額が負担範囲の基本とされます。
たとえば、畳にたばこの焼け焦げをつけてしまったときには、部屋全体の畳を取りかえるのではなく、焼け焦げのついた畳だけの取替費用を負担すればよいとされています。

このガイドラインは、法律ではないので強制力はありませんが、現状回復に関する問題解決の指針とはなっています。

東京都は、『東京における住宅の賃貸借に係わる紛争の防止に関する条例』（通称、東京ルール）を平成16年10月から施行しました。
この条例は、直接的には、東京都内の賃貸住宅を扱う宅建業者を対象とするものではありますが、その間接的な影響力は見逃せません。
具体的には、宅建業者は、契約前の重要事項説明のときに、同時に現状回復に関する費用負担等に関する説明をしなければなりません。

本日は、『賃貸借契約の現状回復義務』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約の保証人と連帯保証人の違い』について、お話させていただきます。



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本日は、『賃貸借契約のポイント⑤』について、お話させていただきます。

１　賃貸借契約の終了とは・・・

賃貸借契約の終了する時期は、次の二つによります。

①契約期間満了にあたって、両当事者が契約を更新しないことに合意して終了する場合。

②契約期間中に、契約が終了する場合。・・その原因として次の三つがあります。
イ：解約・・・・・当事者一方の事情による場合
ロ：契約解除・・・賃借人が契約条項に違反した場合
ハ：契約の消滅・・天災等により物件が毀損・滅失し、契約を続けられなくなった場合

当事者一方の事情により解約する場合については、解約を申し入れする時期は、賃貸人と賃借人で異なってきます。
慣例では、賃貸人からの解約申し入れは６ヵ月前（正当事由が必要）、賃借人からの解約申し入れは１～３ヵ月前でよいケースが多いようです。

正当事由とは、立ち退いてくれというために必要となる正当な理由のことをいいます。
実際には、正当な事由が認められることは少なくて、立ち退きを実現することはなかなか困難なようです。

以上、『賃貸借契約ポイント⑤』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約ポイント⑥』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきます。

１　賃借権の譲渡・転貸について

賃貸借の譲渡・転貸禁止の条文は、非常に重要なものです。
賃借権の譲渡とは、賃借人が借りている権利をすっかり譲渡して、当人は契約から抜けてしまうことをいいます。
転貸とは、いわゆるまた貸しすることをいいます。

貸す時には、借りる人間のを信用して貸しますので、賃貸人に無断で賃借人が変わったり、又貸しすることは、信頼関係を破壊することとみなされて、契約解除の理由となるのが一般的です。
譲渡や転貸以外に、目的物件を第三者に使用させるケースとしては、第三者と共同使用することとか、店舗の営業を第三者に委託することなどが考えられます。
また、賃借人以外の名義を表示する例としては、賃借人が経営している別会社の表示をだすことなどが考えられます。
このようなことを無断で行うのはよくないことですが、だからといって、すぐさま信頼関係が破壊されたといえるかは、個別に検討する必要があります。

また、契約当初は個人営業だったのが、途中で法人に組織変更する（法人成りという）ケースも、形式上は賃借権の譲渡となりますが、特別の事情がない限り信頼関係の破壊とはみなされないこととなります。

以上、『賃貸借契約ポイント④』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約ポイント⑤』について、お話させていただきます。


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本日は、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきます。

１　賃貸物件の修繕は・・・

修繕に関しては、賃貸人は、お金を取って建物を貸すわけですから、賃貸人は、建物を賃借人が使用目的にそって使える状態にしておかなければなりません。
雨漏りを賃貸人が修繕するのは当然でしょう。
逆に貸室内の蛍光灯が切れたときには、賃借人が取りかえるのも当然でしょう。
問題が生じやすいのは、貸室の床・壁および空調設備などですが、とくに賃借人に落ち度があるわけでなく、普通に使っていて年月の経過とともに修繕が必要となった場合には、賃貸人が修繕義務を負うとするのが一般的でしょう。

以上、『賃貸借契約ポイント③』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約ポイント④』についてを、お話させていただきます。



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本日は、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきます。

１　造作買取請求権について

店舗の賃貸借では、賃借人が使用目的に沿った内装を行うことから、通常、全く内装を施さない、スケルトン貸しで引き渡されます。
事務所の場合いでも、基本的な内装工事に対して、賃借人が造作を加えることがあります。

賃借人は取り付けた造作を、賃貸借終了のときに賃貸人に時価で買い取るように請求ができます。
この請求できる権利を造作買取請求権といいます。
しかし、どのうようなものでも買い取れるというものではなく、法律上、その範囲を限定しています。
その範囲とは、建物を継続使用するにあたって客観的にみて役立つものとされています。
昔のれいでいえば、畳や建具などですが、現在では、縁側に取り付けた濡れ縁のようなものでしょう。
ここでは『客観的』という言葉がポイントとなります。
つまり、賃借人が主観的に価値を認めても一般的価値がないものは、該当しません。

造作買取請求権が問題となるのは、多くは店舗の場合です。
商品やブランドによっては、その内装や造作は個性が強く、次のテナントの方が前の内装をそのまま使うことは稀でしょう。
店舗の場合、スケルトン貸しが多いのは、このような事情の反映と考えられます。

造作買取請求権は、旧借家法では無条件に認められていましたが、借地借家法では、当事者間の取り決めで、賃貸人の買取義務を免除することができるようになりました。

以上、『賃貸借契約記載事項ポイント②』について、お話させていただきました。

次回は、『賃貸借契約記載事項ポイント③』について、お話させていただきます。


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