『相続の事が少しずつ分かるいいお話・・・』

昨日の日本ＭＤＲＴ（生命保険である一定の成績を納めた成績優秀者の称号）東京大会で相続士協会としてブースを設置し相続士試験をＰＲしてきました。

皆さん、相続に対しては非常に興味を示されておりました。

来年からの相続増税に向けて、お客様に有効なアドバイスができるようにならなければと、ひしひしと感じているのが窺えます。

ある相続のセミナーで講師の先生がおしゃっていました。

相続の対策というのは、究極、不動産に関わる税金を知ること、不動産がいくらで売れるかをおさえること、とおしゃっていました。

もと、都市銀行の行員のかたで、相続対策に使える節税商品なども開発してこらえたそうです。

相続対策と言えば、①遺産分割、②納税の準備、③節税対策、といわれています。

遺産分割や納税のことを考えないで、節税対策として土地活用等を進めていくと、結果、円滑な分割が出来ない、納税ができる金融資産がない・・・結果、虎の子の不動産を売却するといったことが起こらないともいえません・・・

本当は、虎の子の不動産を売却しなくても、そのほかの不動産を売却すれば、とりあえず、凌げたのにといった場合でも・・・

不動産業者さんが、とりあえず、こっちの条件のおちる不動産を売却すれば何とか凌げそうですねといってくれればいいですが・・・当然に、条件のいい土地の売却を押しすすめたいというのが、本音でしょう・・・

もっとも、その判断が出来るほどの情報をお客様からいただけないというのが、現実のところとなってきますが・・・

不動産に関わる税金とは・・・何か・・・

まずは、所得税関係・・・

代表的なものは、不動産を売却した時の譲渡所得、土地や建物であれば、分離課税となります。

相続に絡む場合は、ほとんどが長期になるでしょうから、取得費や必要経費控除後に、住民税等を含めて約20％の税金が貸されます。

相続税を払うために相続財産である不動産を売却した場合には、相続税のうち一定額を譲渡所得の取得費に加算されることとなりますので、相続後に売却した方が納税資金の準備としては効率のよいものとなりますが、問題は不動産の売却はいつ売れるか、いくらで売れるかの具体的な予想が困難なことでしょう・・・

相続後の売却で、申告期限10カ月に決済が間に合わないといった時に、税務署に事情を説明して、とりあえず延納の申請をして切り抜けたことがあります。

最終的に、土地の決済が終了した段階で延納分の相続税を利子と一緒に納めて完了しました。

他には、不動産を賃貸に供してれば、不動産所得が生じてきます・・・

不動産所得や将来の相続の対策のために、不動産管理法人をつくって、家族を社員として所得分散をして、給与所得控除の恩恵をうけながら、超過累進税率の税率も下げていくという節税方法もよく取られています。

不動産管理法人を設立するほどでなければ、賃貸物件の建物のみを子どもに売却か贈与をして、所得分散をするといった方法も取られています。

テーマは所得分散と、法人をつくる場合は、給与所得控除の活用というところでしょう・・・

また、不動産所得にからむ消費税の対策も考えられるでしょう・・・

消費税のかかる駐車場や事業貸家の売り上げを家族の中で分散化させることで、1000万円を下回させれば、消費税の納税は回避できることとなります。

もっとも、駐車場の所得分散は土地の譲渡や贈与が前提となってきますので、事業用の倉庫や事務所といった貸家の譲渡や贈与となるでしょう・・・

他には、固定資産税等々・・・ただの更地で稼がない遊休土地をどうするか・・・

土地の活用が難しい立地、周辺に住宅もお店もなく、とにかく、寂しいといった場合、太陽光発電の可能性があるかもしれません・・・

そういった可能性がなければ、納税用に売れるときに売ってしまった方がいいかもしれません。

固定資産税を、ただ払い続けるだけならば・・・その選択はありえるでしょう・・・

そして、相続税、土地の多くも所有していれば、路線価という評価額（若しくは固定資産税評価額の一定の倍率）を、もとに課税されることとなります。

相続税での不動産の注意点は、何といっても、税法上の特例の規定を意識することでしょう・・・

小規模宅地等の相続税の課税価格計算の特例

広大地の評価

農地の納税猶予

さらに会社経営をされている場合、非上場株式等の納税猶予

不整形地評価と利用区分

貸家建築による評価減

等々・・・相続税法には、適正に評価を下げられる計算方法が定められています。

まずは、こういった特例を余すことなく利用することが重要です・・・

以上が、大まかな不動産に関連する税金といったところでしょうか・・・


そして、不動産の価値を知ること・・・

それぞれの不動産が、いま、いくらで売れるかを知っておく・・・

これが、分からないと、そもそも、考えようも無いといったことになってきます。

税金によるお金の持ち出しと売ればいくらお金が入るといったことを、先ずは、知っておく・・・

そのうえで、色々な考えが浮かんでくるものでしょう・・・

まずは、不動産調査、棚卸をして全ての不動産をまず観てみる・・・税金を調べる・・・売却価格を調べてみる（自ずと建築基準法等の制限も調べられることとなります）・・・といったことを、始めてみたらいかがでしょうか・・・



荒木不動産コンサルティングFP事務所は、相続対策やライフプランの作成、生命保険の見直し、住宅取得や住宅ローン等のご相談の他、土地活用や不動産売却等の不動産コンサルティングのご相談も承っております。

ご相談希望のかたは、まずは、メールか電話でご連絡ください。

初回は、無料で、ご相談内容の概要をお聞かせいただきます。

無料相談後に、その後のご相談内容やご提案内容、お見積金額についてお話させていただきます。

その業務内容とお見積金額でご検討いただき、ご納得いただけましたら業務委託契約書を締結させていただきます。

業務委託契約後締結前に、費用は発生しませんので、ご安心ください。


また、不動産の売買や不動産活用につきましては、船井財産コンサルタンツ東京銀座在職中に培った財産コンサルタントの経験を活かしながら不動産コンサルティングマスターとしてお客様重視の提案や対策実行をさせていただいております。

なお、生命保険コンサルティングにつきましては、『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービシーズ』に生命保険募集人として所属しています。
『ＦＰアソシエツ＆ファイナンシャルサービーシーズ』は、ＦＰとしての視点で、事業承継継対策や財務体質改善、相続対策、ライフプランにおける保険の見直し等、あらゆる問題解決のための保険活用のご提案をさせていただいております。
そのＦＰの視点の経験を活かした生命保険活用のコンサルティングをご提供させていただきます。

そして住宅取得につきましては、三菱地所ホーム㈱での20年間に及ぶ住宅営業の経験とＦＰの知識を活かして、土地探しから建設会社の選定、間取りやお見積りの内容の相談、さらには家計チェックに基づく新規住宅ローンやアパートローン並びにその借換えのご相談まで承っております。

電話：029-851-6334　　ﾒｰﾙ：info@arakifp.com 　HP：http://www.arakifp.com/（相続支援あらき）