『相続の事が少しずつ分かるいいお話・・・』

本日は、不動産の価格調査についてお話させていただきます。

Ⅰ．不動産の価格評価

１．不動産の価格の特徴

不動産の価格は、不動産の効用および総体的希少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える次の要因により形成されます。

①需要と供給の原則
②変動の原則
③代替えの原則（代替性を有する材の価格は相互に影響する）
④最有効使用の原則（不動産の価格は最有効使用を前提に形成される）
⑤均衡の原則（構成要素の均衡により最有効となる）
⑥収益逓増及び逓減の原則（追加投資の判断）
⑦収益配分の原則（収益は資本・労働・経営・土地に配分される）
⑧寄与の原則
⑨適合の原則（周囲の環境との適合により最有効となる）
⑩競争の原則・予備の原則があり、相互に関連している

２．公的土地評価

公的な土地の価格の目安となるものとして、それぞれ、次の種類のものがあります。

◇土地価格の種類

①公示価格・・・・・国土交通省土地鑑定委員会が公表　　
　基準値標準価格・・都道府県が公表

②路線価価格・・・・相続税評価に用いられる

③固定資産税評価額・固定資産税の課税標準のもとになる

④実勢価格・・・・・実際の売買実例より推定される


３．不動産鑑定評価

不動産の鑑定評価方法としては、各々、次の方式があります。

◇不動産鑑定の評価方式

①原価方式・・不動産の最調達（建築造成等による新規の調達）に要する減価に着目

②比較方式・・不動産の取引事例または賃貸借等の事例に着目する。

③収益方式・・不動産から生みだされる収益に着目する。

鑑定評価方式の適用にあたっては、鑑定評価方式を当該案件に即して適切に適用すべきです。

この原則として減価方式、比較方式及び収益方式の３方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により３方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めなければなりません。

以上、『不動産の価格評価』　について、お話させていただきました。




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