『相続の事が少しずつ分かるいいお話・・・』

本日は、『役所調査／道路調査』　についてお話させていただきます。

土地の価値は、接している土地の状況（公道か私道か、道路の幅の広さや、接している長さや、高低差や、などなど）によって、大きく変わってくることがあります。

道路の状況によっては、最悪、建物が建たない場合や、敷地の一部を道路に供する必要（セットバック）が有る場合があります。

土地の評価にあっては、道路の調査はとても重要なものとなってきます。


１．道路の確認

（１）道路と敷地との関係とは　

原則として、建築基準法上の道路は4ｍ（6ｍ）以上だが、現に建築物が建ち並んでいる道で、特定行政庁の指定があったものは、幅員が4ｍ（6ｍ）未満であっても道路とみなされます。
（いわゆる42条2項道路、みなし道路ともいいます）

この場合、現況道路の中心線から2ｍ（3ｍ）ずつ両側に後退した線が道路境界線とみなされます。
ただし、中心線から2ｍ未満で一方ががけ地、川、線路敷地等である場合には、川などから4ｍの線が道路境界線となります。

都市計画区域内及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、建築基準法上の道路（自動車専用道路は除く）に2ｍ以上接していなければならないとされています。

例外としては、敷地の周囲に広い空き地を有する建築物などで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものは、接道義務は適用されないこととされています。

（２）公道か私道かを市町村役場の管理課等で確認します。

（３）42条2項道路と位置指定道路の確認をします。
　市町村役場の道路課等で道路の種別の確認を行い（42条2項道路、位置指定道路）、道路図面を取得します。

■４ｍ以上　建築基準法上の道路には次の種類のものがあります。

１．建築基準法第42条第１項
①１号道路　道路法にいう道路（国道、県道、市町村道）※自動車専用道路は接道不可　
②２号道路　都市計画法、土地区画整理法、都市再開発等の道路
③３号道路　建築基準法施行時に既にあった道。（法以前道路、既存道路）
④４号道路　都市計画道路等で２年以内に事業が施行される予定のあるもの
⑤５号道路　道路の位置の指定をうけたもの　※位置指定道路

２．建築基準法第43条
⑥但し書き道路　幅員4ｍ以上で建築基準法42条に該当しない道路（農道、港湾施設道路、河川管理用道路、学校外周道路など）許可が必要

■４ｍ未満の道路には次の種類のものがあります。

１．建築基準法４２条
⑦2項道路　公道または私道
２．建築基準法４３条
⑧但し書き道路　42条2項に該当しない道路　許可が必要

※①・④は公道　②は原則公道　③は公道および私道　⑤は私道　⑥は私道　
⑦公道および私道　⑧は公道および私道
※４３条但し書きにて敷地に建築する場合、建築指導課の許可で階数・規模・用途などの建築制限があります。

以上、『役所調査／道路調査』　について、お話させていただきました。

次回からは、『不動産の価格評価』　について、お話させていただきます。



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