『相続の事が少しずつ分かるいいお話・・・』

本日は、『役所調査／都市計画・用途地域』　について、お話させていただきます。

１．役所調査

（１）都市計画・用途地域確認

都市計画区域の指定は、次のように指定します。

・１つの都道府県に指定する場合は関係市町村と都市計画地方審議会の意見を聞き国土交通大臣の認可を得て都道府県知事が指定します。

・２つ以上の都府県にわたって指定する場合は関係都府県の意見を聴き国土交通大臣が指定します。


①市街化区域及び市街化調整区域

◇市街化区域とは、既に市街地を形成している区域（規制市街地）＋おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（計画開発区域）

◇市街化調整区域は、市街化を抑制する区域

◇未線引き都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域に区分されていない区域（三大都市圏の一定の区域と一定の大都市以外の区域に定ることができます）


②地域地区
地域地区は市街化区域と市街化調整区域の２つに分けられます。

ⅰ．用途地域
　住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の合計12種類があります。
　　　　　　　　　　
【住居系】
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域 　　　　
第二種住居地域 　　　　　
準住居専用地域 　　　　　

【商業系】
近隣商業地域
商業地域 　　　　　　　　　　　

【工業系】
準工業地域 　　　　　　　　　　　
工業地域 　　　　　　　　　　　
工業専用地域 　　　　　

市街化区域内では少なくとも用途地域を定める。市街化調整区域では原則として用途地域を定めないこととする（同法13条）。非線引き都市計画区域や準都市計画区域内においても、用途地域を定めることができる。


ⅱ．補助的用途地区（主なものを列挙）

特別用途地区・特定用途制限地域、特例容積率適用地区、高層住居誘導地区、高度地区（建築物の高さの最高限度または建築物の高さの最低限度を定める地区）、高度利用地区（容積率の最高・最低限度及び建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区）、特定街区、都市再生特別地区、防火地域または準防火地域（市街地における火災の危険を防除するために定める地域。都市計画で、防火地域及び準防火地域が指定されると建築基準法で具体的な規制が行われる。）、景観地区、風致地区（都市の風致を維持するため定める地区。建築物の建築、宅地の造成、木材の伐採についての規制）


③建築基準法

ⅰ．集団規定
　
a)用途についての規定・・別添資料６①

特定行政庁の許可があればこの用途制限規定にかかわらず、建築物を建築することができる。また、敷地が2以上の用途地域にまたがるときは、過半の属する地域の用途制限を受ける。

ｂ）建物の建ぺい率の制限・・別添資料６③の一部参照

・建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう（同法53条）
◇建ぺい率＝建築物の建築面積÷敷地面積

・敷地が建ぺい率制限の異なる地域にわたる場合の取扱い
建物の敷地が建ぺい率の異なる規制数値である異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の建ぺい率の最高限度の数値に、その地域に係る敷地が敷地全体に占める割合を乗じた数の合計が、その敷地全体の建ぺい率の最高限度となる。（加重平均）

・建物の敷地が防火地域の内外にわたる場合の取扱い
その敷地内の建物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして建ぺい率の緩和に関する規定を適用する。（同法53条）


ｃ）建物の容積率の制限

・建物の敷地が、容積率の規制数値の異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の容積率の最高限度の数値にその地域に係る敷地の敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計が、その敷地全体の容積率の最高限度になる（加重平均）

・次の床面積は容積率算定上の延べ床面積に算入しなくてよい。
◇自動車車庫等の床面積で建築物の床面積の合計の5分の1までの面積
◇住宅用地の地階（天井が地盤面から高さ1ｍ以下にあるもの）の床面積で建築物の住宅部分の床面積の合計の3分の1までの面積
◇共同住宅における共用廊下または階段（エレベーターそのものは除く）の床面積

・以下の建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生上支障がないと認めて許可したものの容積率はその許可の範囲で緩和される。（同法52条）
◇その敷地の周囲に広い公園、広場、道路、その他の空地を有する建築物
◇同一敷地内の建築物の機械室、その他これに類する部分の床面積の合計が、建築物の延べ面積に対して、著しく大きい割合を有する場合。
　

ｄ）建築物の高さに対する制限

道路斜線、隣地斜線、北側斜線の制限が適用された場合に一定の位置において確保される採光、通風等について一定の基準に適合する建築物については天空率による制限に適合した建物を工夫することにより、斜線制限を超えた高さの建物の建築が可能。


ｅ）防火・準防火地域内の制限

以上、『役所調査／都市計画・用途地域確認』について、お話させていただきました。

次回は、『役所調査／道路の確認』について、お話させていただきます。


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